房企轉(zhuǎn)型新敘事 粵港灣控股加碼AI算力賽道

　　2026年2月3日晚間，粵港灣控股（01396.HK）宣布獲得一筆募資，公司按每股認購價6港元向認購人配發(fā)約2031.1萬股，較當日收市價折讓約8.4%，認購事項所得款項凈額約1.22億港元，其中約90%擬用于潛在AI算力云服務項目。

　　就在幾天前，粵港灣控股旗下深圳市鴻策數(shù)據(jù)科技有限公司（以下簡稱“鴻策數(shù)據(jù)”）獲投資方認購其股權，鴻奕智算數(shù)據(jù)管理（深圳）合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“鴻奕智算”）以8億元的對價認購鴻策數(shù)據(jù)增發(fā)的40%股權。交易前，鴻策數(shù)據(jù)為深圳天頓數(shù)據(jù)科技有限公司（以下簡稱“天頓數(shù)據(jù)”）100%持有，天頓數(shù)據(jù)為粵港灣控股AI算力業(yè)務的核心運營載體。

　　2025年10月，粵港灣控股完成對天頓數(shù)據(jù)的全面收購，開啟其AI轉(zhuǎn)型的核心一步，也是其后續(xù)一系列資本運作的起點。2025年12月，粵港灣控股通過配發(fā)股份引入招銀系基金，約70%的募資擬用于交付AI算力云服務項目。

　　粵港灣控股以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起家，擅長開發(fā)運營大型實體商貿(mào)平臺。2020年，公司向多元化城市運營商轉(zhuǎn)型，從商貿(mào)物流拓展至住宅、城市更新等領域。不過，自2021年下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)顯著下行，銷售大幅下滑，房企在流動資金及融資方面面臨極大挑戰(zhàn)，粵港灣控股亦不例外。2025年年中，粵港灣控股完成境外美元債重組，成為首家通過發(fā)行強制可轉(zhuǎn)債方式，幾乎全部出清境外美元債的內(nèi)房股企業(yè)，資產(chǎn)負債率從45.3%驟降至7.2%，實現(xiàn)輕裝上陣。

　　盡管轉(zhuǎn)型取得初步成效，但擺在粵港灣控股面前的還有內(nèi)部整合與協(xié)同挑戰(zhàn)、AI行業(yè)激烈的市場競爭、持續(xù)擴張的資金與技術需求等難題。

　　募資擴張業(yè)務

　　收購天頓數(shù)據(jù)后不到4個月，粵港灣控股第二次配發(fā)股份募資。

　　公告顯示，2026年2月3日盤后，粵港灣控股與股東頂昇有限公司（以下簡稱“頂昇”）、獨立第三方Joe-i Limited訂立認購協(xié)議，由粵港灣控股配發(fā)約2031.1萬股股份，占已發(fā)行股本約1.78%，每股認購價為6港元，向兩名認購人募資。截至2026年2月3日收盤，粵港灣控股股價報收6.55港元/股。

　　上述股份配發(fā)完成后，頂昇對粵港灣控股持股比例從3.47%升至4.72%，Joe-i Limited將對粵港灣控股持股0.43%。

　　根據(jù)公告，此次募資的主要用途為AI算力云服務項目，占比達約90%?；浉蹫晨毓煞矫姹硎荆l(fā)行認購股份為公司帶來機會，以籌集額外資金用于公司的一般營運資金需求。公司董事認為，通過訂立認購協(xié)議將強化公司財務狀況，并擴大股東基礎及資本基礎。

　　早在2025年12月，粵港灣控股就曾為AI算力云服務項目進行股份配發(fā)募資。彼時，公司通過收購Wisdom Knight Holdings Limited（以下簡稱“Wisdom Knight”）的全部已發(fā)行股本，將天頓數(shù)據(jù)收入麾下，粵港灣控股自此推進“基建+AI業(yè)務”的雙業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略。只不過，此次募資的過程稍顯波折。

　　公告顯示，粵港灣控股擬與頂昇、CMBI PRIVATE EQUITY SERIES SPC（以下簡稱“CMBI SPC”）訂立認購協(xié)議，粵港灣控股配發(fā)約3418.18萬股股份，占公司已發(fā)行股本約3.04%，每股認購價為5.5港元，較協(xié)議日期收市價每股折讓約3.51%，認購事項所得款項約為1.88億港元，所得募資凈額中的約70%用于交付AI算力云服務項目，約20%用于支付項目建設資金，約10%用于日常運營費用。認購人中，CMBI SPC旨在捕捉與高效能計算、節(jié)能加速器硬件及AI賦能的云端服務擴張相關的結(jié)構(gòu)性增長機遇。對于頂昇此次進行認購，粵港灣控股方面在公告中表示：“彰顯其對公司未來前景持續(xù)保持信心?！?/p>

　　不過，就在公告次日，粵港灣控股宣布鑒于和頂昇的認購屬于上市規(guī)則下的關聯(lián)交易，與頂昇的認購未能按照一般性授權進行，因此雙方共同協(xié)定終止認購，待雙方進一步商討后再做行動。CMBI SPC的認購繼續(xù)執(zhí)行。股份配發(fā)完成后，CMBI SPC對粵港灣控股持股1.72%，公司最終募資凈額約1.08億港元。

　　兩次募資，粵港灣控股均主要為AI算力業(yè)務補充“彈藥”，擬投入資金已合計達約人民幣2億元。

　　2025年上半年，粵港灣控股主動轉(zhuǎn)化境外美元債，在當年6月完成本金約4.39億美元優(yōu)先票據(jù)的贖回，贖回對價為本金約2.65億美元于2026年6月到期的無息強制可換股債券。由此，粵港灣控股2025年中期業(yè)績實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，歸母凈利潤從2024年同期虧損約人民幣10.28億元到2025年上半年盈利約人民幣9.52億元，凈資產(chǎn)從2024年年末約人民幣1億元升至2025年上半年約人民幣30.55億元。

　　至此，粵港灣控股方面表示，將積極引入新質(zhì)生產(chǎn)力業(yè)務，通過創(chuàng)新科技賦能，推動業(yè)務矩陣多元化，從而加強市場競爭力。2025年7月，粵港灣控股宣布收購天頓數(shù)據(jù)海外控股主體Wisdom Knight，對價約9.77億港元，Wisdom Knight成為粵港灣控股全資子公司，同時間接控制天頓數(shù)據(jù)，將其“綠能智算”業(yè)務納入自身體系。

　　涉業(yè)績對賭

　　就在2026年1月底，粵港灣控股迎來國資加持。

　　公告顯示，2026年1月30日盤后，天頓數(shù)據(jù)、鴻策數(shù)據(jù)與鴻奕智算等訂立有關投資方認購事項的投資協(xié)議。投資方有條件同意認購鴻策數(shù)據(jù)增發(fā)的40%股權，代價為人民幣8億元。認購事項完成后，粵港灣控股將繼續(xù)持有鴻策數(shù)據(jù)60%股權。

　　鴻奕智算注冊資本為人民幣1000萬元，主營業(yè)務為投資控股，福田資本對其持股99%，鴻奕智算背靠深圳市福田區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局?；浉蹫晨毓煞矫姹硎荆舜我敫Ｌ镔Y本戰(zhàn)略入股，是公司深度融入國家AI發(fā)展戰(zhàn)略的關鍵一步，將為其在AI算力基礎設施領域的發(fā)展注入強大支撐，為其高質(zhì)量發(fā)展AI注入強勁動能。“福田資本在政策資源、重點行業(yè)對接及低成本融資等方面的優(yōu)勢，將有力支持公司加快智算業(yè)務布局，提升多元異構(gòu)算力服務能力和項目落地效率。同時，有助于公司深化與政務、金融、能源等關鍵領域的合作，加速賦能千行百業(yè)智能化升級，并進一步提升公司治理水平與品牌公信力?！?/p>

　　公告顯示，鴻策數(shù)據(jù)主要從事互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務、大數(shù)據(jù)服務與云計算裝備技術服務等業(yè)務。交易完成后，鴻策數(shù)據(jù)的注冊資本總額將增至人民幣5億元，分別由天頓數(shù)據(jù)、鴻奕智算持股60%、40%。增資款將用于鴻策數(shù)據(jù)在福田區(qū)新設項目公司，承接新增算力服務訂單，以及鴻策數(shù)據(jù)及其附屬公司合約履行、續(xù)約、融資優(yōu)化支出等。

　　值得注意的是，此次鴻奕智算認購鴻策數(shù)據(jù)股權，涉及業(yè)績承諾及回購權利，即投資方有權按照約定的條件和時間，要求天頓數(shù)據(jù)及/或鴻策數(shù)據(jù)回購投資方屆時持有的鴻策數(shù)據(jù)部分股權，回購價格按原始出資額加上6%的年化利率計算。具體而言，第一階段（自完成之日起至第11個月屆滿之日）期間內(nèi)，鴻策數(shù)據(jù)的營收不低于人民幣30億元，且經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，否則，投資方有權要求回購其所持鴻策數(shù)據(jù)8%的股權；第二階段（自完成之日起至第23個月屆滿之日）期間內(nèi)，鴻策數(shù)據(jù)累計營收不低于人民幣60億元，且扣非凈利潤不低于人民幣12億元，否則，投資方有權要求回購其所持鴻策數(shù)據(jù)16%的股權；第三階段（自完成之日起至第35個月屆滿之日）期間內(nèi)，鴻策數(shù)據(jù)累計營收不低于人民幣90億元，且累計扣非凈利潤不低于人民幣20億元，否則，投資方有權要求回購其所持鴻策數(shù)據(jù)16%的股權。若各方協(xié)商一致，天頓數(shù)據(jù)或鴻策數(shù)據(jù)亦可主動實施前述回購安排。

　　公告顯示，截至2025年8月31日，鴻策數(shù)據(jù)綜合凈資產(chǎn)約為人民幣2.94億元，前8個月凈虧損約人民幣578萬元。

（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）

(原標題：房企轉(zhuǎn)型新敘事 粵港灣控股加碼AI算力賽道)

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