公募REITs二級市場迎來“開門紅”

　　2月2日，網(wǎng)下投資者有效認購倍數(shù)超340倍的華夏中核清潔能源REIT正式在上交所上市交易，收盤時漲幅達28.16%。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2026年開年首月，公募REITs產品迎來“開門紅”。截至2月2日，全市場已發(fā)行上市79只REITs產品，有69只REITs產品今年以來漲幅為正，占比超八成，其中漲幅超過5%的REITs產品有32只，占比約為40.51%。

　　商業(yè)不動產REITs密集上報

　　2025年，公募REITs在上半年迎來大幅上漲，下半年進入回調階段。以中證REITs全收益指數(shù)為例，該指數(shù)在2025年6月最高時觸及1124.91點，較上一年年末收盤時上漲157.03點，下半年持續(xù)下跌，年終收報1009.84點，年內回撤超10%。

　　具體來看，不同的REITs產品在二級市場行情分化更為明顯，47只REITs產品在去年實現(xiàn)收漲，占比為60.26%。其中，有35只REITs產品2025年漲幅超過10%，易方達華威市場REIT累計上漲57.25%；在出現(xiàn)下跌的31只REITs產品當中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年內跌超23.20%。

　　進入2026年，REITs產品在二級市場迎來普漲，中證REITs全收益指數(shù)在2月2日收盤時報1043.27點，較去年年末上漲33.43點，漲幅達到3.31%。具體來看，79只已上市的REITs產品當中，44只產品今年年內的漲幅跑贏指數(shù)，占比為55.70%，其中5只REITs產品年內漲幅超過10%。

　　在一級市場，REITs項目今年的申報有進有退，新申報產品數(shù)量整體呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。截至目前，全市場有19只首次發(fā)售的REITs項目處于申報、發(fā)行等“排隊”上市流程中，其中，處于“已反饋”狀態(tài)的REITs項目有5只，“已問詢”狀態(tài)的REITs項目有4只，“已受理”狀態(tài)的REITs項目有10只。

　　今年1月，金風科技、電子城均公告終止公募REITs申報發(fā)行。1月23日，上交所和深交所同步更新了項目狀態(tài)，宣布5單公募REITs申報終止或撤回審核，這些項目分別是富國首創(chuàng)水務REIT、建信建融家園租賃住房REIT、創(chuàng)金合信電子城產業(yè)園REIT、建信金風新能源REIT和華夏萬緯倉儲物流REIT。

　　在部分REITs產品“集體退賽”之際，首批商業(yè)不動產REITs產品即將登場。1月29日至1月30日，上交所披露首批8只已受理的商業(yè)不動產REITs項目，涉及商業(yè)綜合體、辦公、酒店、商業(yè)零售等業(yè)態(tài)，合計募集規(guī)模約為314.75億元，其中規(guī)模最大的是中金唯品會商業(yè)不動產（擬募資74.7億元），規(guī)模最小的為華安錦江商業(yè)不動產（擬募資17.03億元）。

　　華西證券宏觀固收團隊研報指出，目前，已上市的消費基礎設施REITs運營情況良好，抗跌性較強，首批8只商業(yè)不動產REITs出租率優(yōu)秀，上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊等最近一期均處于滿租狀態(tài)，區(qū)位條件上整體處于核心城市，可積極關注商業(yè)不動產REITs的申報進度和打新機會。

　　超七成REITs項目盈利

　　已掛牌上市的REITs產品，財務表現(xiàn)如何？記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，除了去年12月上市的華夏安博倉儲REIT和近期上市的華夏中核清潔能源REIT，77只REITs產品均已披露完2025年四季報，其中，58只REITs單季凈利潤為正，合計盈利7.11億元，19只REITs合計凈虧損2.59億元。

　　1月21日，中信建投國家電投新能源REIT發(fā)布了2025年第四季度報告，報告期內實現(xiàn)收入2.52億元、凈利潤8959.08萬元，成為當季盈利表現(xiàn)最好的REITs產品。該產品2025年四季度可供分配金額1.60億元，單位可供分配金額0.2004元，現(xiàn)金流分派率為1.96%，年化現(xiàn)金流分派率為8.16%。

　　去年四季度實現(xiàn)盈利的58只REITs產品中，盈利能力位列前十強的REITs產品合計凈賺3.49億元，各個產品凈利潤均超過2000萬元；有11只REITs產品凈利潤在1000萬元至2000萬元之間，合計盈利1.69億元；有36只REITs產品凈利潤在100萬元至1000萬元之間，合計盈利2.07億元；而華安外高橋REIT去年四季度僅賺了33.15萬元。

　　出現(xiàn)虧損的19只REITs產品中，有8只REITs產品去年四季度虧損超千萬元，合計虧損2.25億元，表現(xiàn)最差的中金安徽交控REIT凈虧7156.57萬元；10只REITs產品虧損額在100萬元至1000萬元之間，合計虧損3402.81萬元；虧損最少的中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT去年四季度虧損額為50.42萬元。

　　根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)，2025年前三季度，各季度REITs產品的凈利潤總規(guī)模分別為8.40億元、7.68億元、9.20億元，其中平安寧波交投REIT的各季度凈利潤均位列REITs產品首位，分別為1.08億元、1.13億元、1.34億元。而對比2025年前三季度的REITs產品盈利表現(xiàn)，2025年第四季度REITs產品的凈利潤總規(guī)模、“盈利王”的凈利潤均創(chuàng)下2025年的單季最低點。

　　多個板塊盈利表現(xiàn)出色

　　究竟哪些行業(yè)在賺錢，哪些行業(yè)在虧錢？從2025年四季報來看，在已上市REITs產品所屬的10個行業(yè)領域中，園區(qū)基礎設施、交通基礎設施、消費基礎設施、倉儲物流基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施這6個行業(yè)領域在去年四季度出現(xiàn)部分REITs產品虧損，保障性租賃住房、新型基礎設施、生態(tài)環(huán)?；A設施、水利基礎設施的REITs產品去年四季度均實現(xiàn)盈利。

　　園區(qū)基礎設施REITs方面，盈利能力出現(xiàn)較大分化。創(chuàng)金合信首農REIT等13只產品2025年四季度凈利潤均為正，合計為1.32億元；華安張江產業(yè)園REIT等7只產品出現(xiàn)虧損，虧損額合計為0.35億元。其中，虧損最多的華安張江產業(yè)園REIT在2025年四季報中指出，區(qū)域市場的負面變化將對地區(qū)的租賃需求、租金水平等產生負面影響，繼而影響項目運營業(yè)績。

　　交通基礎設施REITs方面，平安廣交投廣河高速REIT等9只產品去年四季度實現(xiàn)盈利，凈利潤合計為1.77億元；中金安徽交控REIT等4只產品出現(xiàn)虧損，虧損額合計為1.15億元。其中，中金安徽交控REIT主要資產為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段，去年四季度日均自然車流量同比下降5.07%，貨車流量下降10.98%。

　　消費基礎設施REITs方面，華夏首創(chuàng)奧萊REIT等10只產品實現(xiàn)盈利，凈利潤合計為0.83億元，僅有中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、中金唯品會奧萊REIT出現(xiàn)虧損。倉儲物流基礎設施REITs方面，南方順豐物流REIT等8只產品實現(xiàn)盈利，凈利潤合計為4599.24萬元，中金普洛斯REIT、中航易商倉儲物流REIT去年四季度分別虧損180.50萬元、1981.10萬元。

　　能源基礎設施REITs方面，中信建投國家電投新能源REIT等5只產品實現(xiàn)盈利，凈利潤合計為1.51億元；鵬華深圳能源REIT等3只產品出現(xiàn)虧損，虧損額合計為0.62億元。市政基礎設施REITs僅有1只產品，即國泰海通濟南能源供熱REIT，去年四季度虧損了0.18億元。

　　去年四季度業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)秀的保障性租賃住房、新型基礎設施、生態(tài)環(huán)?；A設施、水利基礎設施領域，REITs產品分別有8只、2只、2只、1只，凈利潤總規(guī)模分別為0.61億元、0.27億元、0.10億元、0.26億元。其中，保障性租賃住房REITs產品的整體出租率均維持在90%以上，中金廈門安居REIT去年四季度末的出租率更是達到了99.72%。

　　展望2026年的REITs市場，業(yè)內人士指出，消費基礎設施、保障性租賃住房、市政環(huán)保REITs需求剛性強，受經濟周期影響小，在去年下半年的調整中已展現(xiàn)出了抗跌性，適合追求穩(wěn)健收益的資金配置；數(shù)據(jù)中心等數(shù)字基礎設施直接受益于數(shù)字經濟發(fā)展，倉儲物流、高速公路等領域隨著需求回暖有望實現(xiàn)業(yè)績邊際修復。

（文章來源：經濟參考報）

(原標題：公募REITs二級市場迎來“開門紅”)

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