首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs擬募資超314億，資金鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　中國(guó)內(nèi)地公募REITs正在迎來盤整期。

　　隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，首批8只REITs已經(jīng)于1月底申報(bào)至交易所，合計(jì)將募集資金314.75億元。

　　具體來看，這8只REITs中最大一單擬募資74.7億元，資產(chǎn)類型涵蓋購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等。8只REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況良好，部分項(xiàng)目最近一期處于滿租狀態(tài)。2026年預(yù)計(jì)分派率都在4.5%以上，最高接近5.5%。

　　在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs打開新局面的同時(shí)，也有部分前期申報(bào)的REITs產(chǎn)品主動(dòng)撤回：1月19日，電子城產(chǎn)業(yè)園REIT宣布撤回，隨后萬科于1月23日撤回其倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT申請(qǐng)。1月24日，建設(shè)銀行與首創(chuàng)環(huán)保也同時(shí)宣布終止相關(guān)項(xiàng)目。

　　上述終止申報(bào)的REITs項(xiàng)目，底層資產(chǎn)類型涵蓋保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新能源風(fēng)電和水務(wù)污水處理。事實(shí)上，這些申請(qǐng)撤回的REITs申報(bào)后已經(jīng)停滯多時(shí)，此次撤回也在市場(chǎng)的預(yù)期之中。

　　公募REITs的進(jìn)退抉擇，正折射出中國(guó)內(nèi)地REITs市場(chǎng)的變化。伴隨市場(chǎng)對(duì)REITs 產(chǎn)品的優(yōu)勝劣汰，短期內(nèi)資本市場(chǎng)的投資邏輯將迎來重塑，資金將更傾向于聚焦并布局長(zhǎng)周期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。與此同時(shí)，投資者的選擇偏好也會(huì)反向傳導(dǎo)至資產(chǎn)持有方與基金管理人，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。

　　資產(chǎn)類型豐富

　　此次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)熱潮，源于去年年末的政策支持。2025年12月31 日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，明確將公募REITs的試點(diǎn)范圍向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)容。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，這無疑是一場(chǎng)期待已久的轉(zhuǎn)型契機(jī)：借助商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs 這一渠道，沉淀已久的寫字樓、商場(chǎng)等存量資產(chǎn)有望被盤活，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方也能夠走通“投-融-管-服-退”的全鏈條。

　　從首批申請(qǐng)的8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs基本情況來看，其涵蓋的資產(chǎn)類型豐富。

　　根據(jù)公告，此次募資額最高的中金唯品會(huì)項(xiàng)目其底層資產(chǎn)為鄭州和哈爾濱的杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，這兩大項(xiàng)目在2025年的聯(lián)營(yíng)收入增長(zhǎng)均超過17%，且連續(xù)三年加權(quán)平均出租率維持在99%以上。此外，華安錦江項(xiàng)目作為國(guó)內(nèi)首單以酒店為底層資產(chǎn)的REITs，涵蓋了分布在18個(gè)城市的21家“錦江都城”酒店。

　　此次，寫字樓類資產(chǎn)也加入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)行列，從出租率、租約結(jié)構(gòu)等核心指標(biāo)來看，相關(guān)底層資產(chǎn)成色亮眼。其中，匯添富上海地產(chǎn)REIT底層資產(chǎn)為黃浦濱江的鼎保、鼎博大廈，截至2025年末的出租率分別達(dá)到100%和99.33%。華安陸家嘴REIT底層資產(chǎn)則是晶耀前灘T1辦公樓項(xiàng)目以及相關(guān)車位、晶耀前灘商場(chǎng)北區(qū)及西區(qū)項(xiàng)目、晶耀前灘商場(chǎng)東區(qū)及南區(qū)項(xiàng)目，其辦公樓項(xiàng)目3年及以上長(zhǎng)租約占比超過80%，預(yù)計(jì)募集規(guī)模28.10億元。

　　由此來看，此次申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)類型豐富多元，既有奧特萊斯，也包含酒店、寫字樓等。這對(duì)背負(fù)重資產(chǎn)的企業(yè)而言，無疑是盤活存量、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的重要推力。

　　一位粵港澳大灣區(qū)房企總部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露：“自寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)被納入REITs申報(bào)范圍后，已有兩家基金公司主動(dòng)與我們對(duì)接。目前公司正抓緊梳理旗下符合條件的資產(chǎn)包，密切關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)。如果能成功將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包發(fā)行REITs，首要好處便是有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，這對(duì)優(yōu)化當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表、改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況將起到積極作用?！?/p>

　　與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方的利好預(yù)期形成呼應(yīng)的是，投資者作為真金白銀投入的一方，態(tài)度則更為審慎。因此，在底層資產(chǎn)篩選上，從當(dāng)前REITs申報(bào)的情況來看，多數(shù)分布于一二線城市重點(diǎn)區(qū)域，這也說明資產(chǎn)持有方、基金管理方也在努力通過篩選高效的底層資產(chǎn)，獲取投資者的信任。

　　一位不愿具名的私募機(jī)構(gòu)總經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者補(bǔ)充道，盡管公募REITs試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)容，但是除去各種稅費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等，符合上市要求的資產(chǎn)回報(bào)率需達(dá)到4.5%以上?！爱?dāng)前市場(chǎng)上寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量龐大，但能穩(wěn)定達(dá)到這一收益水平的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不多。加之投資者對(duì)公募REITs持審慎態(tài)度，部分已上市REITs表現(xiàn)不及預(yù)期，這進(jìn)一步推高了市場(chǎng)對(duì)底層資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　構(gòu)筑良性循環(huán)

　　值得注意的是，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)潮起的同時(shí)，部分REITs也在悄然撤回申報(bào)。這5只撤回的REITs分別是：建信建融家園租賃住房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、建信金風(fēng)新能源REIT以及富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴(kuò)募申請(qǐng)。

　　其中，建行公告稱，其附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司作為原始權(quán)益人，已申請(qǐng)撤回“建信建融家園租賃住房”REIT的注冊(cè)及上市材料。萬科也公告稱，綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等多種因素，并經(jīng)相關(guān)各方充分溝通和審慎論證分析，華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT申報(bào)流程已經(jīng)終止。

　　然而，這些REITs的撤回，其實(shí)早已在市場(chǎng)的預(yù)期范圍之內(nèi)。以建信建融家園租賃住房REIT為例，2024年，其已經(jīng)收到交易所的問詢函要求說明對(duì)入池項(xiàng)目由非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的項(xiàng)目，是否符合相關(guān)的程序和實(shí)質(zhì)性要求發(fā)表明確意見。

　　此外，交易所也對(duì)估值的合理性提出疑問，其中指出：請(qǐng)結(jié)合可比項(xiàng)目的出租率、三個(gè)項(xiàng)目歷史出租率、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)政策等因素論證上述項(xiàng)目出租率預(yù)測(cè)值的合理性，并審慎調(diào)整出租率預(yù)測(cè)值。

　　實(shí)際上，建信建融家園租賃住房REIT正是此次5單撤回項(xiàng)目的典型縮影?；厮葜?024年，彼時(shí)公募REITs剛處于開閘初期，監(jiān)管層面與市場(chǎng)各方均持相對(duì)支持的態(tài)度。但隨著市場(chǎng)環(huán)境持續(xù)調(diào)整，這些REITs的底層資產(chǎn)經(jīng)歷了價(jià)值重估，租賃市場(chǎng)格局也發(fā)生了重大變化。以當(dāng)下的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)視角衡量，當(dāng)初的申報(bào)決策已不再適配現(xiàn)有情況，因此選擇撤回申報(bào)，從邏輯層面而言完全合乎情理。

　　可供對(duì)比的數(shù)據(jù)是，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，2025年第四季度，77只公募REITs合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近59.13億元，凈利潤(rùn)約5.26億元，逾七成實(shí)現(xiàn)盈利，但盈利水平有所下滑。

　　根據(jù)中金公司測(cè)算，2025年四季度，公募REITs整體可供分配金額環(huán)比下滑16%，同比提升3%。部分項(xiàng)目管理人采用管理費(fèi)減免、負(fù)向計(jì)提、原始權(quán)益人按承諾補(bǔ)足業(yè)績(jī)分紅等方式，對(duì)沖業(yè)績(jī)下行帶來的可供分配金額波動(dòng)。

　　在此背景下，資本市場(chǎng)和投資者勢(shì)必要以更審慎的態(tài)度面對(duì)公募REITs的上市。不過，多家券商機(jī)構(gòu)在近期發(fā)布的研報(bào)中對(duì)公募REITs的后市仍然表示看好。

　　中信證券表示，獨(dú)立產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金回流的不動(dòng)產(chǎn)空間，其價(jià)值終究會(huì)被發(fā)現(xiàn)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的即將推出徹底改變了不動(dòng)產(chǎn)持有、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)領(lǐng)域的生態(tài)，也為持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)資產(chǎn)全面重估奠定了基礎(chǔ)。

　　國(guó)信證券則提醒，在對(duì)公募REITs的投資上，一方面，挖掘保租房、市政環(huán)保等剛需資產(chǎn)的穩(wěn)定分紅價(jià)值，憑借強(qiáng)制分紅機(jī)制獲取確定性收益；另一方面，布局數(shù)據(jù)中心、清潔能源等新基建賽道，分享產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的資產(chǎn)增值紅利。此外，隨著擴(kuò)募機(jī)制的成熟，通過篩選底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、估值合理的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，把握擴(kuò)募帶來的增量機(jī)會(huì)。

　　從資本市場(chǎng)的反應(yīng)來看，投資者對(duì)公募REITs的申報(bào)與撤回已呈現(xiàn)淡然接受心態(tài)。公募REITs作為長(zhǎng)坡厚雪的賽道，只有通過有效的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，篩選出“長(zhǎng)租約、高出租率、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才是公募REITs市場(chǎng)自身成熟的關(guān)鍵，更是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的應(yīng)有之義。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs擬募資超314億，資金鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn))

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