商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs百億級(jí)破冰，重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯

　　從商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)政策發(fā)布到首批產(chǎn)品陸續(xù)上報(bào)，歷時(shí)僅一個(gè)月。

　　近日，上交所披露了8只已受理的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目，涉及的底層資產(chǎn)包括深圳來(lái)福士、合肥銀泰中心、廣州保利中心項(xiàng)目、上海晶耀前灘等，涵蓋酒店、寫字樓與配套商業(yè)、奧特萊斯、購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)募集金額合計(jì)超300億元。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的落地被視為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、穩(wěn)定并改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期的重要舉措。申萬(wàn)宏源證券分析師袁豪認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs的發(fā)展有利于拓寬企業(yè)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)，同時(shí)為企業(yè)提供戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的新選項(xiàng)，引導(dǎo)企業(yè)從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理商”實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，盤活商業(yè)存量資產(chǎn)價(jià)值。

　　各類不動(dòng)產(chǎn)全覆蓋

　　2025年12月31日，監(jiān)管層以《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》《關(guān)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》等文件，正式推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，并且強(qiáng)調(diào)了重點(diǎn)支持權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店以及其他具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)業(yè)態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)此積極響應(yīng)。政策發(fā)布后僅一個(gè)月后，1月29日、30日，上交所就披露了首批已受理的8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

　　據(jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，8只REITs預(yù)計(jì)募集總額314.7億元，原始權(quán)益人有保利發(fā)展、上海地產(chǎn)、陸家嘴、凱德投資等，底層資產(chǎn)包括廣州保利中心項(xiàng)目、深圳來(lái)福士項(xiàng)目、上海晶耀前灘、哈爾濱杉杉奧萊等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，計(jì)劃募集資金規(guī)模在17億~75億元之間。

　　在世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨看來(lái)，2025年底，監(jiān)管層將辦公樓、酒店和綜合體納入了公募REITs底層資產(chǎn)，在今年1月底上交所受理的8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申請(qǐng)中，就有5只包含了相關(guān)資產(chǎn)類型，這標(biāo)志著公募REIT市場(chǎng)將在2026年進(jìn)入對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的全覆蓋時(shí)代。

　　商業(yè)資產(chǎn)作為公募REITs底層資產(chǎn)的嘗試始于2023年。這年10月，公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，首批兩個(gè)項(xiàng)目涉及的底層資產(chǎn)分別為金茂位于長(zhǎng)沙的一處購(gòu)物中心、物美旗下位于北京的品牌超市。

　　這也是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的核心種類。從已發(fā)行的此類REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型看，主要便是購(gòu)物中心、百貨、奧特萊斯、商超和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs則大大拓展了底層資產(chǎn)的類別。

　　有業(yè)內(nèi)人士提到，1月30日受理的華夏銀泰商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為合肥銀泰中心，該項(xiàng)目是開設(shè)了不少奢侈品牌的高端購(gòu)物中心，這樣的資產(chǎn)在過(guò)去很難被納入到發(fā)行范圍中。

　　同時(shí)，此次申報(bào)的華夏凱德商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT中的底層資產(chǎn)中還包含了位于四川綿陽(yáng)的涪城購(gòu)物中心項(xiàng)目。標(biāo)準(zhǔn)化的REITs，讓這些位于非一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)可以被資本市場(chǎng)重新定價(jià)和認(rèn)可。

　　謝晨認(rèn)為，打通公募REITs通道對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)類別的資產(chǎn)流動(dòng)性具有顯著的提升作用。而在大宗物業(yè)交易市場(chǎng)上，一線城市資產(chǎn)的流動(dòng)性遠(yuǎn)高于非一線城市，這一現(xiàn)狀也讓公募REITs對(duì)非一線城市資產(chǎn)具有更大的吸引力。

　　國(guó)泰海通證券研報(bào)指出，REITs底層資產(chǎn)類型覆蓋范圍的擴(kuò)大，讓此前諸多只能自持的資產(chǎn)擁有了證券化退出的渠道；同時(shí)，隨著底層資產(chǎn)的進(jìn)一步豐富，供給規(guī)模顯著擴(kuò)大，也有助于提升市場(chǎng)的定價(jià)能力和流動(dòng)性。

　　從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)

　　“從全球成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具有通過(guò)REITs進(jìn)行盤活并拓寬權(quán)益融資渠道的內(nèi)在需求。”證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　這對(duì)于手中握有龐大不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，是實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤活，降低在其中的沉淀成本具有重要意義。此前，已有不少房企通過(guò)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等資產(chǎn)試水REITs發(fā)行。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年底，華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海、大悅城、萬(wàn)科、金茂、凱德等多家房企發(fā)行了REITs產(chǎn)品，總募集規(guī)模超280億元。相較于超2000億元的公募REITs市場(chǎng)而言，當(dāng)前房企的參與程度仍相對(duì)較低。

　　如今，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的啟動(dòng)，公募REITs底層資產(chǎn)可涵蓋的范圍顯著拓寬，這也意味著更多符合條件的購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等資產(chǎn)，有望通過(guò)公開上市的渠道得到盤活。

　　1月中下旬，茂業(yè)商業(yè)公告稱，擬以成都茂業(yè)中心寫字樓作為底層資產(chǎn)，申報(bào)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs。目前申報(bào)發(fā)行工作已經(jīng)通過(guò)了董事會(huì)。此外，光大嘉寶也表示擬以持有的靜安大融城項(xiàng)目和江門大融城項(xiàng)目，作為底層資產(chǎn)開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。

　　萬(wàn)科亦提及在關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)各類資產(chǎn)證券化的機(jī)會(huì)；擁有多座重奢商場(chǎng)的武商集團(tuán)近日也在投資者關(guān)系平臺(tái)表示上，目前已啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs專項(xiàng)研究工作，對(duì)旗下符合發(fā)行條件的商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行梳理與評(píng)估。

　　民企也將有更多機(jī)會(huì)參與其中，華南一家民營(yíng)房企內(nèi)部人士就向記者透露，新政出臺(tái)之后有在推進(jìn)相關(guān)工作，目前尚未落地。

　　不過(guò)，也有民營(yíng)房企人士坦言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的要求調(diào)整得更加寬松，但門檻依然不低，例如盈利方面的要求等。另一家華東民營(yíng)房企人士也表示，目前來(lái)看，首批申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的都是相當(dāng)賺錢的項(xiàng)目，“我們的還差一點(diǎn)”。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是房企拓寬融資渠道的方式之一，但不會(huì)是解決流動(dòng)性壓力的主要方式。有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的REITs不是融資的邏輯，而是模式的根本切換，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)向記者表示，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為商用不動(dòng)產(chǎn)提供了更多退出渠道，打通了“投融管退”的閉環(huán)，同時(shí)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)將按“租金資本化”估值，運(yùn)營(yíng)能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，這也將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)由“開發(fā)銷售”向“資產(chǎn)管理”轉(zhuǎn)型。

　　第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞也指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢(shì)，公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

　　“發(fā)行公募REITs并非簡(jiǎn)單‘一錘子買賣’將資產(chǎn)直接出售，而是要求企業(yè)要保留項(xiàng)目部分股權(quán)且確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定?！笨硕鹬赋?，發(fā)行公募REITs的意義更多是提升集團(tuán)旗下商業(yè)板塊的獨(dú)立性，在房企資金普遍承壓的背景下，使得商業(yè)板塊能夠通過(guò)市場(chǎng)募集資金，更好地實(shí)現(xiàn)自給自足獨(dú)立發(fā)展。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

(原標(biāo)題：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs百億級(jí)破冰，重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯)

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