首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs亮相

　　自去年末商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，多家企業(yè)迅速行動(dòng)。

　　1月29日，首批3單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已申報(bào)至上交所，且狀態(tài)顯示為已受理，分別是匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金、中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金和華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金。3單項(xiàng)目預(yù)計(jì)募資規(guī)模合計(jì)131.75億元。

首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)

　　具體來看，根據(jù)項(xiàng)目招募說明書以及公開資料，華安錦江封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金的項(xiàng)目情況為位于全國18座城市的21家“錦江都城”品牌酒店，估值為17.01億元，擬募集規(guī)模17.03億元。

　　該項(xiàng)目發(fā)起人為上海錦江資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“錦江資管”）。截至目前，錦江資管管理類型涵蓋約80萬平方米的高星級酒店資產(chǎn)、約45萬平方米的辦公資產(chǎn)、約45萬平方米的商業(yè)資產(chǎn)、約30萬平方米的倉儲(chǔ)物流園區(qū)和約4萬平方米的創(chuàng)業(yè)園區(qū)。錦江資管酒店類資產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模建筑面積超過100萬平方米，客房數(shù)超過9000間，其中大部分位于上海核心區(qū)域。

　　中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目是鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，項(xiàng)目估值和預(yù)計(jì)募資規(guī)模均為74.7億元。2023年至2025年，鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)年均復(fù)合增速達(dá)7.21%，哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目年均復(fù)合增速達(dá)7.13%。兩個(gè)項(xiàng)目的年度加權(quán)平均出租率均始終維持在99%以上。

　　匯添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目是鼎保大廈項(xiàng)目、鼎博大廈項(xiàng)目，項(xiàng)目估值合計(jì)38.43億元，預(yù)計(jì)募集規(guī)模40.02億元。其中，鼎保大廈項(xiàng)目2023年至2025年的年末出租率分別為97.96%、99.06%和100%；鼎博大廈項(xiàng)目分別為23.68%、57%和99.33%。

　　這3單公募REITs項(xiàng)目的亮相，意味著國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式啟航。國泰海通證券在研報(bào)中表示，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs在政策加持下項(xiàng)目推進(jìn)速度較快。當(dāng)前權(quán)益市場對于傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)估值處于相對低位，REITs的上市將帶動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（寫字樓、酒店、商場等）估值抬升。此外，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs能夠有效盤活存量，回籠資金，緩解風(fēng)險(xiǎn)，有助于產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，并且有助于基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場化定價(jià)，讓優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)脫穎而出，具備更公允的市場定價(jià)和流動(dòng)性。

從“數(shù)量擴(kuò)張”到“質(zhì)量提升”

　　然而，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs密集上報(bào)的同時(shí)，另有一批REITs在撤回發(fā)行申請，項(xiàng)目狀態(tài)已顯示為終止或撤回。

　　據(jù)滬深交易所官網(wǎng)近日披露的消息，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募發(fā)行、建信建融家園租賃住房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT、建信金風(fēng)新能源REIT和華夏萬緯倉儲(chǔ)物流REIT終止或撤回發(fā)行。

　　實(shí)際上，自國內(nèi)公募REITs市場起步以來，項(xiàng)目批量終止申報(bào)流程的情形并不多見。綜合公告原因來看，公募REITs集體“撤單”多是企業(yè)審慎考慮自身發(fā)展規(guī)劃、市場環(huán)境變化等。在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著公募REITs進(jìn)入常態(tài)化階段，市場發(fā)展也逐漸從“重?cái)?shù)量”向“重質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。

　　如富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保公告稱，經(jīng)與基金管理人充分溝通，因規(guī)劃調(diào)整，由基金管理人決議提交終止審核申請。建信金風(fēng)新能源REITs原始權(quán)益人的母公司金風(fēng)科技公告表示，為進(jìn)一步整合項(xiàng)目資源，優(yōu)化運(yùn)營管理，終止在中國證監(jiān)會(huì)和深交所的申報(bào)流程。

　　天風(fēng)證券研報(bào)認(rèn)為，公募REITs的“戰(zhàn)略撤退”，與滬深交易所2025年12月31日發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關(guān)，新規(guī)首次明確了公募REITs審核可能“暫停”或“徹底終止”的具體情形，包括申請人未在規(guī)定期限內(nèi)回復(fù)反饋意見、專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告過期未補(bǔ)充、相關(guān)手續(xù)缺失等，進(jìn)一步完善了項(xiàng)目從申報(bào)到上市的制度鏈條。

　　以建信建融家園租賃住房REIT為例，項(xiàng)目申請于2024年3月1日由上交所受理，同年4月15日，收到上交所反饋意見，要求核查項(xiàng)目出租率及租金預(yù)測合理性、短租合同占比高等運(yùn)營穩(wěn)定性問題。截至目前，項(xiàng)目方尚未回復(fù)上交所。同時(shí)，其它4單終止項(xiàng)目也存在長期未回復(fù)交易所問詢的情形。

　　除上述項(xiàng)目本身存在問題的原因外，還有外部市場原因。睿思中國發(fā)表觀點(diǎn)稱，近期公募REITs市場發(fā)行景氣度下降是促使企業(yè)撤回申報(bào)流程的重要原因之一。2025年公募REITs發(fā)行數(shù)量與規(guī)模較2024年明顯降低，反映出投資者對REITs產(chǎn)品的熱情有所降溫。新發(fā)行的REITs產(chǎn)品估值面臨壓力，個(gè)別產(chǎn)品甚至?xí)谑状紊鲜泻蟛痪迷庥銎瓢l(fā)，也影響了企業(yè)的融資計(jì)劃和市場預(yù)期。企業(yè)在這種情況下選擇撤回申報(bào)，或許是出于對市場風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎考量。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，伴隨商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)深入推進(jìn)與配套政策持續(xù)完善，市場有望在波動(dòng)中完成內(nèi)在結(jié)構(gòu)升級，并逐步夯實(shí)長期發(fā)展韌性。不過短期來看，資產(chǎn)收益穩(wěn)定性與宏觀環(huán)境波動(dòng)仍是行業(yè)需要應(yīng)對的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

（文章來源：上海證券報(bào)）

(原標(biāo)題：首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs亮相)

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