京東系資本版圖再拓！京東產(chǎn)發(fā)遞表港交所，285個(gè)基建項(xiàng)目出租率超90%

　　2026年1月26日，京東集團(tuán)旗下現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)及管理平臺(tái)——京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東產(chǎn)發(fā)”），正式向港交所遞交招股書(shū)，美銀證券、高盛及海通國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。這是京東產(chǎn)發(fā)繼2023年首次遞表后重啟上市進(jìn)程，“京東系”資本版圖再添重要布局。

　　招股書(shū)顯示，京東產(chǎn)發(fā)核心聚焦基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、資產(chǎn)增值及基金管理三大業(yè)務(wù)，截至2025年9月，已在境內(nèi)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)及境外10個(gè)國(guó)家和地區(qū)布局285個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，總建筑面積2710萬(wàn)平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1215億元，在亞太新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施提供商中穩(wěn)居前三。

　　運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。招股書(shū)披露，京東產(chǎn)發(fā)已竣工資產(chǎn)平均出租率長(zhǎng)期超90%，高于行業(yè)平均10個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)出租率達(dá)93%?？蛻?hù)結(jié)構(gòu)持續(xù)多元化，2025年前三季度外部客戶(hù)收入占比62.5%，服務(wù)涵蓋寶馬、永輝超市、第三方物流商等多領(lǐng)域企業(yè)，有效降低對(duì)京東集團(tuán)內(nèi)部依賴(lài)。

　　輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與資本運(yùn)作能力成為重要增長(zhǎng)引擎。根據(jù)招股書(shū)數(shù)據(jù)，2020—2024年，京東產(chǎn)發(fā)年均實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值收益13億元，累計(jì)回報(bào)率達(dá)初始成本的40%；基金管理業(yè)務(wù)快速崛起，管理規(guī)模增至410億元，2020—2024年管理費(fèi)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)30%。旗下首支公募REIT——嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098）運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，底層資產(chǎn)出租率長(zhǎng)期保持高位，為資產(chǎn)循環(huán)提供了良好支撐。

　　財(cái)務(wù)層面呈現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，盈利質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化。招股書(shū)中提到，2023—2024年，京東產(chǎn)發(fā)營(yíng)收從29億元增至34億元；2025年前三季度營(yíng)收已達(dá)30億元，同比增長(zhǎng)21.2%，調(diào)整凈利潤(rùn)攀升至8.23億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額保持穩(wěn)定，為業(yè)務(wù)擴(kuò)張?zhí)峁﹫?jiān)實(shí)保障；同時(shí)，全球化布局成效初顯，海外資產(chǎn)占比升至12.8%，在新加坡、荷蘭、迪拜等核心節(jié)點(diǎn)布局53個(gè)項(xiàng)目，成為中國(guó)企業(yè)出海的重要基礎(chǔ)設(shè)施伙伴。

　　需注意的是，京東產(chǎn)發(fā)也面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。招股書(shū)顯示，其客戶(hù)與供應(yīng)商集中度偏高，2025年前三季度來(lái)自前五大客戶(hù)的收入占比36.3%（京東物流占28.7%），前五大供應(yīng)商采購(gòu)占比57.7%，可能影響經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性；資產(chǎn)負(fù)債率68.2%，且流動(dòng)負(fù)債凈額達(dá)266億元，流動(dòng)資產(chǎn)僅能覆蓋24.6%的流動(dòng)負(fù)債，存在一定短期流動(dòng)性壓力；海外業(yè)務(wù)面臨地緣政治、匯率波動(dòng)及合規(guī)政策差異等風(fēng)險(xiǎn)，境內(nèi)部分土地存在規(guī)劃用途與實(shí)際用途不符的合規(guī)隱患。

　　京東產(chǎn)發(fā)此次募資將聚焦海內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施拓展與服務(wù)升級(jí)，借力全球供應(yīng)鏈重構(gòu)機(jī)遇，有望鞏固其行業(yè)地位，加速全球智能基建布局。

（文章來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）

(原標(biāo)題：京東系資本版圖再拓！京東產(chǎn)發(fā)遞表港交所，285個(gè)基建項(xiàng)目出租率超90%|港E聲)

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