市場迎來擴容新階段，8只住房租賃REITs多維持95%以上高出租率

　　隨著REITs發(fā)行與擴募進入常態(tài)化，特別是租賃住房“全面納入可申報范圍”，我國住房租賃REITs市場迎來擴容的新階段。數(shù)據(jù)顯示，2025年新增2只租賃住房REITs（匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT），首發(fā)募集資金分別為13.62億元與13.67億元，合計新增規(guī)模27.29億元。已發(fā)行的保租房公募REITs中有2只完成擴募。按照2025年公募REITs市場“全年新發(fā)行+擴募合計募資473.35億元”口徑測算，新增和擴募的租賃住房REIT規(guī)模約占全年募資量的10.16%。

　　住房租賃REITs底層資產(chǎn)普遍保持高出租率

　　綜合8單住房租賃REIT營業(yè)收入情況來看，整體呈現(xiàn)出“分層明顯、擴募驅(qū)動”的特征。其中，城投寬庭REIT全年各季度收入穩(wěn)定在4500萬–4700萬元區(qū)間，明顯高于其他產(chǎn)品。華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT和招商蛇口租賃住房REIT，年內(nèi)收入集中在1800萬–3300萬元之間。值得關注的是，華夏北京保障房REIT在2025年三、四季度收入顯著躍升，從上半年的1800萬–2100萬元提升至3200萬元以上，反映出擴募資產(chǎn)并表后對收入規(guī)模的直接拉動。

　　可以看到，住房租賃REITs在出租率、租金收繳率與租約結(jié)構等關鍵指標上均表現(xiàn)出明顯的韌性與確定性。從出租率看，8只REITs在2025年全年大多維持在95%以上的高位區(qū)間。即便在部分季度出現(xiàn)小幅波動，也更多體現(xiàn)為結(jié)構性調(diào)整或新增資產(chǎn)并表后的短期波動，而非需求端走弱。中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華潤有巢REIT等產(chǎn)品長期穩(wěn)定在97%–99%區(qū)間，體現(xiàn)出保障性與準保障性租賃住房在核心城市中的“剛性需求底盤”作用。

　　從機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2025年北京、上海、廣州、深圳等核心城市單位月租金較2024年同比下降5%—10%。在行業(yè)租金普遍承壓的階段，住房租賃REITs并未追求價格對抗，而是成功實現(xiàn)了“跌幅顯著小于市場”的租金表現(xiàn)。REITs在租金變化上的相對優(yōu)勢，主要來自資產(chǎn)屬性與區(qū)位結(jié)構的差異。一方面，REITs底層資產(chǎn)高度集中于軌道交通沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和就業(yè)密集板塊，客群以穩(wěn)定就業(yè)人群為主，需求彈性相對較低；另一方面，保租房項目的定價機制以“穩(wěn)租金、保入住”為核心目標，在下行周期中有效緩沖了市場價格波動。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著更多市場化與保障性租賃住房資產(chǎn)持續(xù)入池，住房租賃REITs在穩(wěn)投資、穩(wěn)預期及完善多層次REITs市場中的基礎性作用有望進一步凸顯。除2025年已完成首發(fā)與擴募的8只產(chǎn)品外，中航北京昌保租賃住房REIT已在深交所平臺進入反饋階段；同時，城投寬庭REIT、招商蛇口租賃住房REIT等已上市產(chǎn)品亦具備繼續(xù)擴募的資產(chǎn)基礎與規(guī)模提升空間。在“發(fā)行+擴募+新申報”多線并進的格局下，住房租賃REITs的項目池有望持續(xù)擴容。

（文章來源：廣州日報新花城）

(原標題：市場迎來擴容新階段，8只住房租賃REITs多維持95%以上高出租率)

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