從“申報熱”到“贖回潮”，5單公募REITs叫停

　　21世紀經(jīng)濟報道記者余紀昕

　　2026年1月下旬，國內(nèi)公募REITs市場出現(xiàn)標志性轉(zhuǎn)折。短短一周多時間內(nèi)，多家頭部企業(yè)相繼主動撤回已籌備數(shù)年的公募REITs發(fā)行或擴募申請。

　　1月23日，上海證券交易所和深圳證券交易所同步更新了項目狀態(tài)，宣布5單公募REITs申報終止或撤回審核。

　　具體來看，這些終止申報的項目包括：建信建融家園租賃住房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT、建信金風(fēng)新能源REIT，以及富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴募申請。

　　這批項目多集中于2024年初市場高漲時申報，卻在近兩年的等待后集體“離場”。

　　這波罕見的“撤回潮”迅速引發(fā)市場高度關(guān)注：從曾經(jīng)的“申報熱”到如今的“撤回潮”，公募REITs市場是否已經(jīng)走過了行情的高光時刻？集中撤回的背后究竟有哪些深層原因？未來的投資機會又該如何把握？

　　REITs市場降溫：從“當(dāng)紅品種”到“理性回調(diào)”

　　公募REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，是一種通過發(fā)行基金份額募集資金、投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。

　　它曾是中國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域重要的融資創(chuàng)新。在政策持續(xù)支持下，市場規(guī)?？焖偻黄魄|，成為盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道的“當(dāng)紅炸子雞”品種，甚至在作為類固收資產(chǎn)配置價值突出的時期，一度出現(xiàn)百倍認購、被眾多投資機構(gòu)瘋搶的火熱局面。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，其一度備受追捧的核心在于資產(chǎn)的標準化——只有那些權(quán)屬清晰、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)方能“入池”，目標是憑借可預(yù)測的現(xiàn)金流，為投資者提供穩(wěn)定的分紅回報。然而，當(dāng)前的風(fēng)向似乎正在發(fā)生變化。

　　這些終止申報的項目包括：建信建融家園租賃住房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏萬緯倉儲物流REIT、建信金風(fēng)新能源REIT，以及富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的擴募申請。

　　它們的申報時點跨度從2022年9月至2025年5月不等，底層資產(chǎn)類型覆蓋了保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、新能源風(fēng)電和水務(wù)處理等多個領(lǐng)域。

　　記者注意到，這些項目的申報方多為大型金融機構(gòu)或上市公司旗下機構(gòu)，原始權(quán)益人包括建設(shè)銀行、金風(fēng)科技、北京電子城、首創(chuàng)環(huán)保等實力雄厚的企業(yè)。

　　相關(guān)公告普遍強調(diào)，終止是公司“主動選擇”，旨在維護投資者利益或優(yōu)化運營，不影響日常經(jīng)營或基金既有運行。

　　以建信建融家園租賃住房REIT為例，其底層資產(chǎn)涉及北京、上海、蘇州三地的保障性租賃住房項目。

　　該項目于2024年3月獲受理，4月收到反饋意見，交易所重點關(guān)注其“非居改保”合規(guī)性、出租率及租金預(yù)測等問題。在超過一年半未回復(fù)問詢后，項目于2026年1月23日狀態(tài)更新為“終止”。

　　建設(shè)銀行公告解釋稱，系“為整合項目資源、優(yōu)化運營管理”主動撤回。

　　類似的情形也發(fā)生在同批其他項目上。

　　創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT被問詢租賃穩(wěn)定性與續(xù)租風(fēng)險；

　　華夏萬緯倉儲物流REIT被要求論證運營穩(wěn)定性及估值合理性，其底層資產(chǎn)存在租金下降、租戶集中等問題；

　　建信金風(fēng)新能源REIT的核心關(guān)切在于國補退坡對現(xiàn)金流的影響；

　　而作為首批上市REITs的擴募申請，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴募則被要求論證擴募后分派率下降的問題。

　　這些項目均在收到反饋后經(jīng)歷了長達半年至三年多的“沉默”，最終選擇主動撤回。

　　后續(xù)長期投資價值仍在

　　為何會出現(xiàn)這波“撤回潮”？業(yè)內(nèi)人士分析認為，這背后是市場環(huán)境兩方面的顯著變化。

　　一方面，REITs二級市場整體遇冷。與2024年初的普漲行情形成鮮明對比，當(dāng)前市場表現(xiàn)疲軟，資產(chǎn)收益率承壓，導(dǎo)致投資者認購新產(chǎn)品的意愿下降。新發(fā)產(chǎn)品面臨嚴峻的定價壓力，甚至存在破發(fā)風(fēng)險，這使得原始權(quán)益人推動發(fā)行的動力減弱。

　　另一方面，部分底層資產(chǎn)的經(jīng)營質(zhì)量面臨挑戰(zhàn)。以某撤回的倉儲物流REIT為例，物流地產(chǎn)近期普遍面臨租金承壓、空置率上行的行業(yè)性挑戰(zhàn)，這可能迫使底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流預(yù)測需要下調(diào)。在此市場環(huán)境下，若強行發(fā)行很可能需要大幅折價，原始權(quán)益人還可能因此一次性確認巨額資產(chǎn)減值，可謂得不償失。

　　其他項目也類似，普遍存在租賃穩(wěn)定性不足、對特定政策（如新能源國補）依賴度高、或部分合規(guī)手續(xù)待完善等問題，在監(jiān)管細致的反饋問詢下，難以在短期內(nèi)給出令市場和監(jiān)管都滿意的答復(fù)。

　　值得關(guān)注的是，近期政策端，推動REITs市場規(guī)范發(fā)展的政策信號頻出。

　　2025年9月，國家發(fā)展改革委發(fā)布通知，推動REITs常態(tài)化申報。

　　同年12月31日，中國證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（簡稱“63號文”），更是為市場設(shè)定了“高質(zhì)量發(fā)展”的新基調(diào)，被視為市場邁向歷史性擴容與規(guī)范發(fā)展的重要標志。

　　中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究負責(zé)人吳進輝告訴記者，REITs申報項目的撤回是正常現(xiàn)象，也符合政策規(guī)定?！按饲昂苌儆谐坊厍闆r，是因為市場發(fā)展初期的政策支持。隨著常態(tài)化發(fā)行和商業(yè)REITs開閘，市場進入快速發(fā)展階段，REITs也應(yīng)該有進有退，符合市場化發(fā)展規(guī)律，對此應(yīng)該客觀看待。”

　　在他看來，此次集中撤回，一方面是政策統(tǒng)一規(guī)定和要求，嚴格審核項目質(zhì)量關(guān)；另一方面也和部分企業(yè)主體信用風(fēng)險，或項目自身質(zhì)量和相關(guān)手續(xù)完善程度有關(guān)。但他也指出，這不排除相關(guān)發(fā)行人未來在條件更成熟時再次申報。

　　盡管面臨短期調(diào)整陣痛，但市場長期發(fā)展的有利因素依然存在。

　　“63號文”為市場的健康發(fā)展和擴容奠定了制度基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)新舊模式轉(zhuǎn)換的陣痛期，這場市場的“壓力測試”，終將篩選出真正具備穿越周期能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與專業(yè)運營商。資產(chǎn)標準化作為起點，將持續(xù)倒逼企業(yè)在資產(chǎn)獲取和培育階段建立更高標準。

　　上述人士進一步表示，公募REITs持續(xù)提質(zhì)擴容，大部分主流的資產(chǎn)在合法合規(guī)前提下均可發(fā)行，有利于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化供給，是促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展不可或缺的重要金融工具，這也是“十五五”規(guī)劃的要求。

　　基于我國超大規(guī)模市場體系，未來REITs是萬億藍海市場，將在宏觀經(jīng)濟中發(fā)揮不可替代的作用。

　　投資端來看，吳進輝向記者分析指出，REITs二級市場行情仍然受到資金關(guān)注，個股認購曾出現(xiàn)超百倍情況，當(dāng)前市場存在資金供需錯配，2026年仍可能處于震蕩格局。“不僅如此，預(yù)計未來幾年仍處于市場紅利期，尤其是‘固收+’資金對此類資產(chǎn)存在持續(xù)的配置需求。重點投資機會可能在年初和一季度報前后。”

　　他認為，投資者需著重考察項目的基本面業(yè)績、資產(chǎn)的稀缺性和分紅回報率。同時，無論個人還是機構(gòu)，都應(yīng)持續(xù)加強對REITs產(chǎn)品的理解和認知，充分重視其中的投資風(fēng)險。

（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）

(原標題：從“申報熱”到“贖回潮”，5單公募REITs叫停)

(責(zé)任編輯：126)