公募REITs申報現(xiàn)“撤回潮”，發(fā)生了什么？

　　公募REITs（公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金） 申報審核日趨嚴(yán)格。

　　繼1月19日出現(xiàn)首例撤回之后，公募REITs市場已經(jīng)出現(xiàn)了多起撤回案例。

　　1月24日，建設(shè)銀行公告撤回建信住房REITs的申報；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT也撤回了新購入資產(chǎn)的審批。1月23日，深交所公募REITs信息平臺顯示，萬緯倉儲物流REITs和金風(fēng)新能源REITs狀態(tài)更新為終止（撤回）。而在更早的1月19日，金風(fēng)科技和電子城在同一天發(fā)布了撤回公募REITs項目的公告。

　　有行業(yè)分析人士認(rèn)為，這或許與去年底發(fā)布的《深圳證券交易所公開募集不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)指引第4號——審核程序（試行）》與《上海證券交易所公開募集不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——審核程序（試行）》（以下簡稱“公募REITs業(yè)務(wù)指引”）兩項指引有關(guān)。

　　這兩份文件對于擬發(fā)行公募REITs的審核全流程，和終止審核的適用情形、時間節(jié)點作出了詳細(xì)規(guī)定。

　　天風(fēng)證券分析師也認(rèn)為，這種集中撤回的現(xiàn)象，與滬深交易所發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關(guān)。新規(guī)首次明確了公募REITs審核可能“暫?！被颉皬氐捉K止”的具體情形，進(jìn)一步完善了項目從申報到上市的制度鏈條。

　　此外，公募REITs還首次出現(xiàn)已進(jìn)入交易所審核階段卻未成功發(fā)行的案例。

　　前不久，上交所就山證晉中公投瑞陽供熱REIT申報文件發(fā)出了第二輪反饋意見。這是自國內(nèi)公募REITs試點以來，交易所首次對同一項目進(jìn)行二次反饋。

　　上述行業(yè)分析人士認(rèn)為，撤回申請和二次反饋需要區(qū)分開看。撤回的項目是審核時限屆滿、項目經(jīng)營狀況不穩(wěn)定等復(fù)雜因素導(dǎo)致的。后續(xù)應(yīng)該還會有若干在審時間比較長的項目會出現(xiàn)撤回的情況?！斑@是遵照既有規(guī)則的正常舉動，符合證監(jiān)會一貫堅持的法制化、市場化的原則導(dǎo)向，而且企業(yè)也會結(jié)合自身的業(yè)務(wù)考量，選擇是否繼續(xù)申報?！?/p>

　　“而在山證晉中公投瑞陽供熱REIT的案例中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)屬性和歷史沿革情況相對復(fù)雜，在既有規(guī)則框架之下，多輪反饋在發(fā)改委階段有過很多案例，雖然在交易所審核階段是首例，但是也體現(xiàn)出交易所對嚴(yán)格審核標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，也沒有如市場傳言那樣大幅放寬。”上述人士表示。

　　在華南某公募REITs負(fù)責(zé)人看來，這一波集中撤回也說明了公募REITs申報進(jìn)一步規(guī)范化和透明化。

　　上述公募REITs人士指出，新規(guī)實施之后，在申報前要進(jìn)一步強化盡職調(diào)查，不僅要關(guān)注項目的合規(guī)性，還要確保項目歷史數(shù)據(jù)的真實性，更會注重項目未來現(xiàn)金流的可預(yù)測和合理性?！澳芨惺艿疆?dāng)前監(jiān)管的關(guān)注點也從‘重發(fā)行’向‘重運營、重合規(guī)’轉(zhuǎn)變”。

　　上述行業(yè)分析人士指出，除了合規(guī)性之外，監(jiān)管的注意力會放在經(jīng)營的穩(wěn)定性上。前期收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)類別的都出現(xiàn)了業(yè)績不及預(yù)期的情況，反映出在上市之前的預(yù)期和估值還是偏樂觀，而沒有給二級市場預(yù)留足夠的空間，進(jìn)而導(dǎo)致上市之后受內(nèi)外部環(huán)境變化的影響而業(yè)績變臉，可能拖累市場表現(xiàn)，甚至可能影響REITs市場的口碑和聲譽。

　　“強調(diào)資產(chǎn)信用的實質(zhì)，是突出資產(chǎn)自身產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力和韌性，也是凸顯資產(chǎn)管理人的專業(yè)能力，原始權(quán)益人是否把REITs作為資產(chǎn)上市平臺而非一次性融資工具，相關(guān)配套治理和獎懲激勵機制是否支持這種戰(zhàn)略定位，都是監(jiān)管比較關(guān)心的問題?！痹撊耸勘硎?/p>

　　從2021年啟動試點工作以來，公募REITs已經(jīng)發(fā)展了近5年。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年末，全市場已上市公募REITs達(dá)79只，總發(fā)行規(guī)模突破2100億元（含擴募）。

　　根據(jù)平安證券的研報，2025年，REITs在一級市場的網(wǎng)下打新認(rèn)購倍數(shù)已攀升至173倍，相較2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍創(chuàng)出新高。

　　可見在一級市場，公募REITs越來越受到關(guān)注，但是也不意味著當(dāng)前只要參與公募REITs的打新就能獲得“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?，部分公募REITs出現(xiàn)了上市即破發(fā)的情況。

　　比如，2025年12月19日，華夏安博倉儲REIT上市首日，開盤時即跌破發(fā)行價，隨后震蕩下跌，最終以5.499元收盤，較發(fā)行價6.121元下跌10.16%；同年11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT也在上市首日盤中一度破發(fā)，每份額的開盤價為3.661元，盤中曾跌至3.59元，截至收盤才回升至3.66元。

　　二級市場的公募REITs走勢同樣分化明顯，中金公司研報顯示，中證REITs全收益指數(shù)年內(nèi)上漲8.90%，消費、保租房板塊漲幅領(lǐng)先，市政環(huán)保板塊漲幅最低。

　　而商業(yè)不動產(chǎn)REITs或許會成為新一波關(guān)注熱潮。界面新聞注意到，近期茂業(yè)商業(yè)和保利先后宣布啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs的申報發(fā)行工作。

　　上述行業(yè)分析人士表示，對于商業(yè)不動產(chǎn)REITs證監(jiān)會的新政策里突出了“重要性、關(guān)鍵合規(guī)要件、管控實質(zhì)風(fēng)險”的合規(guī)性審核原則，在充分信息披露的基礎(chǔ)上，重點關(guān)注關(guān)鍵要素。

　　“這與此前的基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推薦制背景下的審核標(biāo)準(zhǔn)的確有所不同。預(yù)計后續(xù)商業(yè)不動產(chǎn)REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs在具體審核標(biāo)準(zhǔn)和方法上會存在差異，逐漸形成兩個體系?！?/p>

（文章來源：界面新聞）

(原標(biāo)題：公募REITs申報現(xiàn)“撤回潮”，發(fā)生了什么？)

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