【財(cái)經(jīng)分析】金融賦能安居 上海保租房REITs擴(kuò)容提速

　　新華財(cái)經(jīng)上海1月29日電（記者楊溢仁）作為國(guó)內(nèi)保障性租賃住房建設(shè)的標(biāo)桿城市，上海正以REITs為紐帶，打通 “投融建管退” 閉環(huán)，既為新市民、青年人筑牢安居底線，也為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融活水。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，上海保租房憑借60萬(wàn)套（間）的籌措規(guī)模和36.8萬(wàn)套（間）的開業(yè)體量穩(wěn)居全國(guó)首位，保租房REITs更是成為了盤活存量、服務(wù)民生的核心載體。

　　上海構(gòu)建保租房REITs矩陣

　　可以看到，上海保租房REITs的矩陣已然成形，且市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健。

　　具體而言，上海保租房REITs已形成了“3個(gè)核心產(chǎn)品+持續(xù)擴(kuò)募”的格局，整體覆蓋了國(guó)企平臺(tái)與市場(chǎng)化主體，底層資產(chǎn)聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌交沿線等需求高地，出租率與現(xiàn)金流表現(xiàn)亮眼。

　　舉例來(lái)看，核心產(chǎn)品之一為國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT，其發(fā)行規(guī)模為30.5億元，是長(zhǎng)三角首單、當(dāng)時(shí)市場(chǎng)規(guī)模最大的保租房REIT，該產(chǎn)品上市后的市值一度突破了42.7億元，較發(fā)行價(jià)漲幅超40%。

　　對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，“傳統(tǒng)模式雖面臨著巨大挑戰(zhàn)，但是我們看到，新需求同樣孕育著巨大機(jī)遇?！鄙虾?span id="stock_1.600649">城投控股股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)張辰說(shuō)。

　　無(wú)疑，資本市場(chǎng)對(duì)保租房資產(chǎn)抗周期屬性的認(rèn)可，促使各家企業(yè)紛紛入局，“逐鹿”保租房市場(chǎng)。

　　再就華夏基金華潤(rùn)有巢REIT來(lái)看，作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的標(biāo)桿項(xiàng)目，該產(chǎn)品的初始募集規(guī)模超11億元，并于2025年12月完成首次擴(kuò)募，募資規(guī)模為11.33億元，且擴(kuò)募獲得了原持有人99.51%的認(rèn)購(gòu)。該項(xiàng)目自上市以來(lái)累計(jì)分紅率超4%，成為了各機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期配置的熱門標(biāo)的。

　　匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT方面，作為首單“商改?！?REIT，該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)為虹橋項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目，毗鄰漕河涇開發(fā)區(qū)，緊鄰地鐵8號(hào)線，底層資產(chǎn)出租率保持穩(wěn)定，2025年分紅派息及時(shí)，獲得了險(xiǎn)資、養(yǎng)老金等長(zhǎng)線資金的青睞。

　　記者觀察到，截至2025年末，前述3單保租房REITs的總發(fā)行規(guī)模超65億元，總市值近80億元，占全國(guó)保租房REITs總市值的40%；產(chǎn)品平均出租率超90%，年化分派率達(dá)3.8%至4.5%，在利率下行周期中，憑借抗周期、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，成為了各類機(jī)構(gòu)配置的“壓艙石”。

　　盤活存量助可持續(xù)發(fā)展

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保租房REITs的發(fā)行，不僅是金融工具方面的創(chuàng)新，更是原始權(quán)益人從“重資產(chǎn)持有”向“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步，其核心價(jià)值在于盤活存量、循環(huán)投資、提升運(yùn)營(yíng)水平和效率。

　　張辰指出，保租房REITs讓企業(yè)走通了“投融建管退”的閉環(huán)。過(guò)去保租房建設(shè)依賴財(cái)政補(bǔ)貼與銀行貸款，資金沉淀周期長(zhǎng)，發(fā)行公募REITs后，募集資金可快速回流，用于新項(xiàng)目開發(fā)，實(shí)現(xiàn)“建設(shè)一批、上市一批、儲(chǔ)備一批”的良性循環(huán)。

　　華潤(rùn)置地長(zhǎng)租公寓事業(yè)部的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募成功，驗(yàn)證了市場(chǎng)化保租房資產(chǎn)的資本認(rèn)可度。REITs不僅是退出渠道，更是底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的試金石——資本市場(chǎng)對(duì)出租率、租金收繳率、成本管控的嚴(yán)格要求，倒逼企業(yè)從“粗放管理”轉(zhuǎn)向“精益運(yùn)營(yíng)”——比如，通過(guò)AI租客畫像優(yōu)化戶型、智能運(yùn)維降低能耗，等等。

　　上海地產(chǎn)集團(tuán)資產(chǎn)管理部的負(fù)責(zé)人表示，作為“商改?！盧EITs的突破項(xiàng)目，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的上市，為上海存量商辦資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了范本。底層資產(chǎn)江月路項(xiàng)目從閑置商辦改造為保租房，不僅解決了產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工住宿難題，更通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值。REITs 讓保租房從“民生工程”變成“可盈利、可循環(huán)”的市場(chǎng)化業(yè)務(wù)，能吸引更多社會(huì)資本參與，助力資產(chǎn)盤活。

　　顯然，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs于保租房行業(yè)發(fā)展的正向推動(dòng)作用已被市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。尤其就資金循環(huán)而言，該金融創(chuàng)新破解了保租房“重投入、慢回報(bào)”的難點(diǎn)，募集資金反哺新項(xiàng)目，且上海城投、上海地產(chǎn)等國(guó)企已通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)效率的提升；于助力運(yùn)營(yíng)升級(jí)層面考慮，資本市場(chǎng)的監(jiān)管與投資者的監(jiān)督，必然會(huì)推動(dòng)原始權(quán)益人建立標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，如智能租務(wù)系統(tǒng)、租客信用評(píng)估、能耗管理平臺(tái)，提升服務(wù)質(zhì)量與資產(chǎn)價(jià)值；再就民生保障而言，資本介入并未推高租金，反而通過(guò)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)降低了成本，據(jù)券商測(cè)算，上海的保租房租金較周邊市場(chǎng)化公寓低約15%至20%，真正實(shí)現(xiàn)了“安居”與“可持續(xù)”的平衡。

　　市場(chǎng)看好行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展

　　值得一提的是，2025年以來(lái)，保租房REITs進(jìn)入了“首發(fā)+擴(kuò)募” 并行的新階段。向后看，上海憑借龐大的存量資產(chǎn)與政策支持優(yōu)勢(shì)，必然將成為未來(lái)保租房REITs擴(kuò)容的核心陣地。

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)專家判斷，2026年至2027年，上海保租房REITs將迎來(lái)規(guī)模爆發(fā)期，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將持續(xù)入市。

　　那么，支持各機(jī)構(gòu)看多上海保租房REITs市場(chǎng)擴(kuò)容、擴(kuò)募的核心邏輯為何？

　　首先，是資產(chǎn)儲(chǔ)備充足。有行業(yè)測(cè)算顯示，上海已建成保租房超36萬(wàn)套，其中符合 REITs發(fā)行條件（運(yùn)營(yíng)滿1年、出租率超90%、現(xiàn)金流穩(wěn)定）的項(xiàng)目超10萬(wàn)套，涉及張江、臨港、嘉定等重點(diǎn)區(qū)域，這為新發(fā)與擴(kuò)募提供了充足的彈藥。

　　其次，是政策持續(xù)加碼。2025年6月，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備謀劃推動(dòng)我市基礎(chǔ)設(shè)施REITs提質(zhì)擴(kuò)容的通知》，明確將保租房納入REITs重點(diǎn)支持領(lǐng)域，簡(jiǎn)化申報(bào)流程。

　　再者，是已上市REITs項(xiàng)目，正積極推進(jìn)擴(kuò)募工作。如上海城投寬庭計(jì)劃于2026年擴(kuò)募，擬注入浦江社區(qū)、九星社區(qū)2個(gè)閔行項(xiàng)目；匯添富上海地產(chǎn)REIT方面也在篩選符合 REITs要求的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以便開展后續(xù)擴(kuò)募工作。

　　來(lái)自中金公司的研究觀點(diǎn)認(rèn)為，上海保租房REITs具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)、需求剛性、運(yùn)營(yíng)成熟三大核心競(jìng)爭(zhēng)力，“新發(fā)+擴(kuò)募”將持續(xù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容，預(yù)計(jì)2026年，全國(guó)保租房REITs的新增規(guī)模將超50億元，上海的占比將超50%。在低利率環(huán)境下，保租房REITs將憑借4%左右的年化分派率（具備顯著配置價(jià)值），斬獲險(xiǎn)資、社?；鸬乳L(zhǎng)線資金的持續(xù)加倉(cāng)。

　　中信證券方面判斷，上海保租房供給已進(jìn)入“存量盤活為主、增量建設(shè)為輔”的階段，REITs是盤活存量的最優(yōu)路徑。2026年，上海將有2至3單新保租房REITs首發(fā)，同時(shí)已上市產(chǎn)品完成1至2次擴(kuò)募，底層資產(chǎn)將覆蓋更多產(chǎn)業(yè)新城與軌交站點(diǎn)，分散區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，提升組合收益。

　　“上海保租房REITs的核心發(fā)展邏輯是‘民生屬性+金融屬性’的共振。一方面，保租房是新市民安居的核心載體，政策支持力度料有增無(wú)減；另一方面，其現(xiàn)金流受經(jīng)濟(jì)周期影響小，在‘資產(chǎn)荒’背景下，必然會(huì)成為機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)選擇。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人在接受記者采訪時(shí)表示，“個(gè)人預(yù)計(jì)，2026年上海保租房REITs的平均分派率將維持在4%至4.5%左右，二級(jí)市場(chǎng)估值有望穩(wěn)步提升。不過(guò)，各機(jī)構(gòu)在積極布局的同時(shí)，也需要警惕幾方面風(fēng)險(xiǎn)，例如，短期供給增加可能導(dǎo)致局部區(qū)域出租率承壓，投資人應(yīng)緊盯具體項(xiàng)目的區(qū)位與運(yùn)營(yíng)能力；另外，擴(kuò)募項(xiàng)目的估值合理性與資產(chǎn)質(zhì)量也不容忽視?！?/p>

　　綜合來(lái)看，上海保租房REITs以金融創(chuàng)新賦能民生保障，既實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的社會(huì)價(jià)值，也構(gòu)建了“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的市場(chǎng)化閉環(huán)。隨著擴(kuò)容提速，更多優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)將通過(guò)REITs進(jìn)入資本市場(chǎng)，既為投資者提供穩(wěn)定回報(bào)，也為上海建設(shè) “人民城市”筑牢安居根基，成為全國(guó)保租房高質(zhì)量發(fā)展的“上海樣本”。

（文章來(lái)源：新華財(cái)經(jīng)）

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