京東產發(fā)欲攜1200億資產赴港上市

　　2026年1月26日，京東集團旗下京東產發(fā)（京東智能產發(fā)股份有限公司；JINGDONG Property，Inc.）正式向香港聯(lián)交所遞交A1申請文件，對外披露了公司的資產規(guī)模、業(yè)務構成、競爭優(yōu)勢及海外戰(zhàn)略，再次沖刺港股主板上市。

　　作為中國領先的現(xiàn)代化基礎設施開發(fā)及管理平臺，京東產發(fā)將攜超1200億元在管資產、覆蓋全球10余個國家的280余個現(xiàn)代化基礎設施資產奔赴資本市場。

　　網經社電子商務研究中心主任曹磊對《中國經營報》記者指出：“京東產發(fā)遞交上市申請標志著其作為京東集團供應鏈基礎設施核心平臺的戰(zhàn)略升級邁出關鍵一步?！?/p>

　　從“重資產”到“輕重融合”

　　招股書顯示，京東產發(fā)是京東集團旗下的現(xiàn)代化基礎設施開發(fā)及管理平臺，也是京東供應鏈生態(tài)系統(tǒng)的基石。

　　截至2025年9月30日，京東產發(fā)資產管理規(guī)?？傤~超1200億元人民幣，管理的基礎設施總建筑面積約2710萬平方米。其中，超過90%的現(xiàn)代化基礎設施資產位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。根據仲量聯(lián)行報告，按建筑面積計算，京東產發(fā)在亞太地區(qū)及中國新經濟領域的現(xiàn)代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。

　　從業(yè)務布局來看，京東產發(fā)已構建起覆蓋國內外核心節(jié)點的基礎設施網絡。在國內，其倉網覆蓋29個省級行政區(qū)；在海外，已經進入亞太、歐洲及中東等市場，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點。截至2025年9月30日，京東產發(fā)在海外10個國家和地區(qū)擁有53個基礎設施項目，海外資產管理規(guī)?？傤~占比已增長至12.8%。

　　在大多數人的印象中，物流地產是典型的“重資產”生意，依靠土地增值和租金差價獲利，資金占用大、周轉慢。

　　然而，翻開京東產發(fā)的招股書，這一刻板印象正在被顛覆。

　　從營業(yè)收入來看，2024年京東產發(fā)實現(xiàn)總收入34.2億元，同比增長19.1%；2025年前九個月的收入已達30億元，超過2023年全年水平（28.7億元）。

　　在收入結構中，基礎設施解決方案業(yè)務是京東產發(fā)的核心支柱業(yè)務，2024年貢獻收入31.6億元，占比高達92.6%，其中來自外部客戶的收入占比為62.5%，較2023年提升3.2個百分點，顯示出京東產發(fā)在減少關聯(lián)方依賴、拓展市場化客戶方面取得一定進展。

　　還有一部分收入來自資產增值提升。在現(xiàn)代化基礎設施的全生命周期中，京東產發(fā)以多年來構建的資產管理能力，在項目獲取及設計、開發(fā)管理及招商到運營的每個階段創(chuàng)造附加價值，并持續(xù)通過資本循環(huán)獲得資產增值收益。

　　2020年至2024年，京東產發(fā)年均實現(xiàn)資產增值變現(xiàn)收益13億元，累計回報率達到初始成本的40%。

　　第三部分收入來自基金/合伙投資平臺管理。京東產發(fā)自2019年開始設立首只私募基金，截至2025年9月30日，京東產發(fā)已經主導設立了5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、1個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所的1只基礎設施證券投資基金（即嘉實京東倉儲基礎設施REIT）。

　　“通過基金管理、REITs運作等輕資產模式盤活存量資產，降低資金占用壓力，提升整體周轉效率?！敝焓雇顿Y人、網經社電子商務研究中心特約研究員郭濤說道。

　　招股資料顯示，京東產發(fā)的基金管理規(guī)模從2023年年初的255億元增至2025年9月的410億元， 2023年、2024年和2025年前九個月分別實現(xiàn)管理費收入1.70億元、1.97億元和1.47億元。

　　京東產發(fā)在招股資料中指出，截至2025年9月30日，京東產發(fā)的基金管理規(guī)模占到資產管理總規(guī)模的33.7%，余下的805億元資產為未來發(fā)展基金/合伙投資平臺管理業(yè)務提供豐富的儲備。

　　曹磊指出，在商業(yè)模式上，京東產發(fā)構建了輕重資產融合的“超級節(jié)點”體系，業(yè)務涵蓋基礎設施解決方案、資產價值提升及基金/合伙投資平臺管理三大板塊，通過主導設立多只基金及嘉實京東倉儲REIT等工具，推動資本循環(huán)與輕資產擴張。

　　經調整盈利增長明顯

　　盡管規(guī)模與增長態(tài)勢亮眼，但京東產發(fā)的利潤表現(xiàn)情況仍然值得重點關注。

　　招股書顯示，京東產發(fā)2023年、2024年及2025年前九個月分別錄得凈虧損18.3億元、12.0億元及1.6億元；同期的經調整盈利（非國際財務報告準則指標）分別為2.6億元、5.3億元、8.2億元。

　　京東產發(fā)在招股書中解釋，毛利率下滑主要受國內投資物業(yè)公允價值持續(xù)虧損影響，2023年、2024年及2025年前九個月，京東產發(fā)投資物業(yè)及持有待售資產分別錄得公允價值變動虧損18億元、16億元和9億元，該部分公允價值虧損主要受整體宏觀經濟狀況影響。

　　“經調整凈利潤逐年提升，直觀反映核心業(yè)務盈利能力增強，這得益于穩(wěn)定的出租率與運營效率優(yōu)化?！?郭濤進一步表示，但需要警惕兩大關鍵問題：一是國際財務準則下仍存在持續(xù)虧損，主要受國內投資物業(yè)公允價值變動影響，雖屬非現(xiàn)金核算項，但可能影響資本市場對其估值的判斷；二是毛利率呈現(xiàn)小幅下滑趨勢，與行業(yè)龍頭存在差距，需要重點關注成本控制與服務溢價能力。

　　在公司股權結構方面，京東集團通過JD Property Holding Limited持有京東產發(fā)74.96%股權，劉強東通過Max Smart Limited及其他實體間接控制約77.9%的投票權。

　　京東產發(fā)此次上市的募資用途，主要用于進一步拓展海外關鍵物流節(jié)點的基礎設施資產網絡，以及進一步提升在中國的基礎設施資產網絡的密度與質量，另外還有一部分用于提升解決方案與服務。

（文章來源：中國經營報）

(原標題：京東產發(fā)欲攜1200億資產赴港上市)

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