REITs最新季報(bào)密集披露，超7成項(xiàng)目凈利潤為正，最高單季盈利近9000萬元|公募REITs面面觀

　　財(cái)聯(lián)社1月22日訊 近日，REITs四季報(bào)迎來密集披露。

　　財(cái)聯(lián)社據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿，全市場已有40只REITs產(chǎn)品公布四季報(bào)數(shù)據(jù)。從經(jīng)營表現(xiàn)來看，超7成單季凈利潤為正，表現(xiàn)最好的來自中信建投國家電投新能源REIT，四季度凈利潤為8959萬元，從資產(chǎn)類型上看，各項(xiàng)目經(jīng)營分化明顯，其中有5只產(chǎn)品單季凈虧損超千萬。

　　圖：四季度凈利潤為正的REITs名單

　　數(shù)據(jù)來源：Wind，財(cái)聯(lián)社整理

　　從資產(chǎn)類型來看，四季度表現(xiàn)較好資產(chǎn)主要來自能源、交通、園區(qū)和消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，從毛利率來看，國泰海通東久新經(jīng)濟(jì)REIT四季度毛利率高達(dá)1341.36%，數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目兩個(gè)園區(qū)（東久南通智造園及東久重慶智造園一期項(xiàng)目）的出租率均達(dá)到100%，四季度營收2853萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤1501萬元。

　　從凈虧損的項(xiàng)目來看，中金安徽交控REIT四季度凈虧損高達(dá)7157萬元，其下項(xiàng)目沿江高速公布的2025年12月主要運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月日均自然車流量和收費(fèi)車流量均出現(xiàn)不同幅度的環(huán)比下降，環(huán)比分別變動(dòng)-4.20%和-4.15%。

　　圖：四季度凈利潤表現(xiàn)為虧損的項(xiàng)目名單

　　數(shù)據(jù)來源：Wind，財(cái)聯(lián)社整理

　　值得注意的是，在政策端供給持續(xù)優(yōu)化，政策密集推動(dòng)REITs擴(kuò)圍提質(zhì)下，2025年四季度，REITs市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，截至2025年末，全市場上市REITs達(dá)77只，總市值2188.07億元，較2024年末增長39.30%。

　　不過，二級市場表現(xiàn)方面分化明顯。分板塊來看，去年四季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs分化顯著，一線城市項(xiàng)目如創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT漲2.75%，四季度凈利潤3247萬元位列榜首；部分園區(qū)受出租率下降壓力拖累，如易方達(dá)廣開產(chǎn)園REIT，四季報(bào)顯示，項(xiàng)目報(bào)告期末出租率87.83%，同比減少3.48%，報(bào)告期內(nèi)有效租金單價(jià)77.86元/平方米/月（含稅），同比減少10.88%。

　　而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中有5只單季實(shí)現(xiàn)正收益，華夏凱德商業(yè)REIT以3.10%領(lǐng)漲，部分項(xiàng)目仍在四季度出現(xiàn)虧損。如中金唯品會奧萊REIT，四季報(bào)顯示，該項(xiàng)目收入超8千萬，毛利率高達(dá)88.44%，但仍虧損了超654萬元，財(cái)聯(lián)社梳理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，主要由于高額的財(cái)務(wù)費(fèi)用（約4031萬元）吞噬了大部分毛利所致。

　　此外，由于中證REITs全收益指數(shù)四季度回調(diào)3.35%，受戰(zhàn)略解禁及供需失衡影響，市場從投機(jī)向價(jià)值配置轉(zhuǎn)型，部分收益確定性較弱的交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs也出現(xiàn)不同幅度的虧損。

　　有市場分析人士指出，經(jīng)歷了2025年四季度的調(diào)整（部分產(chǎn)品上市破發(fā)），目前產(chǎn)權(quán)類等權(quán)分派率約為4.23%，相比10年國債、30年國債、10年信用債、中證紅利股息率的利差大致在歷史65分位數(shù)附近，估值性價(jià)比中等偏上，而經(jīng)營權(quán)類等權(quán)IRR（參考中債估值）約為4.61%，相比10年國債、30年國債、10年信用債、中證紅利股息率的利差大致在歷史45分位數(shù)附近，利差有所上行。整體來看，隨著2025年末包括新設(shè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs以及配套政策的推出，在擴(kuò)圍提質(zhì)的監(jiān)管導(dǎo)向上，當(dāng)前REITs市場仍處于政策紅利期，且機(jī)構(gòu)仍有配置訴求下，強(qiáng)勢項(xiàng)目行情確定性較高，中長期做多趨勢不改。

（文章來源：財(cái)聯(lián)社）

(原標(biāo)題：REITs最新季報(bào)密集披露，超7成項(xiàng)目凈利潤為正，最高單季盈利近9000萬元|公募REITs面面觀)

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