首現(xiàn)兩項(xiàng)目發(fā)行“戰(zhàn)略撤退”，公募REITs進(jìn)入“嚴(yán)準(zhǔn)入”時(shí)代

　　2026伊始，在公募REITs申報(bào)如火如荼的同時(shí)，市場中也首次出現(xiàn)了項(xiàng)目的“急剎車”。

　　1月20日，金風(fēng)科技（002202.SZ）發(fā)布公告表示，擬終止建信金風(fēng)新能源REIT的申報(bào)發(fā)行工作，這是公募REITs市場首次出現(xiàn)已進(jìn)入交易所審核階段卻未成功發(fā)行的案例。

　　同日，電子城（600658.SH）也公告表示，擬撤回創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT的項(xiàng)目申報(bào)，后續(xù)擇機(jī)繼續(xù)推進(jìn)申報(bào)工作。

　　兩項(xiàng)目的“戰(zhàn)略撤退”，與滬深交易所近期發(fā)布的新版“審核程序指引”密切相關(guān)。這一落地于去年12月31日的新規(guī)，首次明確了公募REITs審核可能“暫?！被颉皬氐捉K止”的具體情形，進(jìn)一步完善了項(xiàng)目從申報(bào)到上市的制度鏈條。

　　記者注意到，目前市場中還有其他數(shù)家公募REITs項(xiàng)目同樣處于交易所審核階段且長期無進(jìn)展，在新的監(jiān)管規(guī)則下，這些項(xiàng)目也或?qū)⑼瑯用媾R清退的命運(yùn)。

　　2025年以來，伴隨公募REITs進(jìn)入試點(diǎn)轉(zhuǎn)常規(guī)的新歷史階段，擴(kuò)募業(yè)務(wù)規(guī)范、行業(yè)范圍擴(kuò)容及商業(yè)不動產(chǎn)試點(diǎn)等一攬子政策也相繼出臺。在推動成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)、持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)供給的同時(shí)，全鏈條監(jiān)管機(jī)制的同步強(qiáng)化，有望為REITs發(fā)行上市嵌入更為明確的“過濾”機(jī)制，進(jìn)一步推動資產(chǎn)估值回歸價(jià)值本源。

　　圖：建信金風(fēng)新能源REIT項(xiàng)目申報(bào)動態(tài)（深交所官網(wǎng)，截至2026.1.21）

　　獲問詢后2年主動終止發(fā)行

　　金風(fēng)科技公告顯示，公司于2026年1月16日召開第九屆董事會第十次會議，審議通過了《關(guān)于終止基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作的議案》，同意終止REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作。公司擬通過REITs項(xiàng)目的基金管理人和專項(xiàng)計(jì)劃管理人向中國證監(jiān)會和深交所提交終止審核的申請，終止在中國證監(jiān)會和深交所的申報(bào)流程。

　　關(guān)于終止的具體原因，金風(fēng)科技并未在公告中詳細(xì)說明，僅表示為“為進(jìn)一步整合項(xiàng)目資源，優(yōu)化運(yùn)營管理”。

　　但記者注意到，公告同時(shí)稱，公司在2021年9月28日審議通過開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作時(shí)，曾擬以全南天潤天排山項(xiàng)目、崇義天潤龍歸項(xiàng)目及崇義天星項(xiàng)目為入池資產(chǎn)。

　　而在2023年9月向深交所提交申報(bào)材料時(shí)，招募說明書所列底層資產(chǎn)范圍，已調(diào)整為僅保留全南天排山單個(gè)項(xiàng)目。

　　“不排除公司方面想要在對底層資產(chǎn)進(jìn)行增資后，重新對項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)的可能性。”有公募REITs業(yè)務(wù)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者推測稱。

　　上述人士進(jìn)一步分析認(rèn)為，之所以項(xiàng)目方選擇在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)做出終止申報(bào)的決定，或與近期REITs審核新規(guī)落地后的監(jiān)管安排有關(guān)。

　　2025年12月31日，滬深交易所同日發(fā)布《公開募集不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)指引第4號——審核程序（試行）》（下稱《審核程序》）。作為公募REITs試點(diǎn)以來首個(gè)專門針對審核程序的規(guī)范性文件，對于擬發(fā)行REITs的程序及終止審核期限提出了具體要求。

　　其中，《審核程序》明確列出七類審核終止情形，包括“申請文件中記載的財(cái)務(wù)資料和資產(chǎn)評估報(bào)告等專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告已過有效期且未補(bǔ)充提交”“未在規(guī)定期限內(nèi)回復(fù)交易所反饋意見”“管理人主動要求中止審核且理由正當(dāng)”等。

　　截至發(fā)稿，建信金風(fēng)新能源REIT在深交所官網(wǎng)的項(xiàng)目動態(tài)尚未顯示終止，仍處于“已問詢”狀態(tài)，不過最近一次的項(xiàng)目進(jìn)展更新停留在了2023年10月22日。

　　記者注意到，彼時(shí)深交所曾向作為項(xiàng)目管理人和ABS托管人的建信基金、建信資管出具了審核問詢函，就建信金風(fēng)新能源REIT的國補(bǔ)退坡風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目估值、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、管理費(fèi)收取等問題進(jìn)行問詢。

　　根據(jù)評估報(bào)告，建信金風(fēng)新能源REIT的估值為8.81億元，與向國家發(fā)改委申報(bào)材料中的10.28億元估值存在差異。根據(jù)申請材料，2022年項(xiàng)目送出線路曾因極端惡劣天氣導(dǎo)致線路覆冰全場停電的情況，造成當(dāng)季營業(yè)收入出現(xiàn)顯著下滑。問詢函還提到，項(xiàng)目最近一期財(cái)務(wù)報(bào)告距問詢已超過6個(gè)月，需要及時(shí)提報(bào)最新數(shù)據(jù)。

　　不過從公開信息來看，這一問詢此后始終未獲項(xiàng)目方回復(fù)。對照《審核程序》所列情形，該項(xiàng)目的當(dāng)前狀態(tài)已實(shí)際觸及多項(xiàng)終止審核的條件。

　　市場迎來“嚴(yán)進(jìn)”新階段

　　作為我國公募REITs市場首個(gè)終止申報(bào)的項(xiàng)目，建信金風(fēng)新能源REIT受到行業(yè)關(guān)注的背后，體現(xiàn)出我國公募REITs嚴(yán)把上市“入口關(guān)”的監(jiān)管成效，已逐步顯現(xiàn)。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，我國已上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)79只，總發(fā)行規(guī)模突破2100億元。自公募REITs步入常態(tài)化發(fā)行以來，其項(xiàng)目申報(bào)有序推進(jìn)，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，資產(chǎn)類型日漸豐富，在暢通投資循環(huán)、擴(kuò)大有效投資方面的功能亦不斷凸顯。

　　在市場逐步走向成熟的大背景下，REITs發(fā)行人與投資者之間的定價(jià)博弈，已開始從早期的估值溢價(jià)轉(zhuǎn)向更為專業(yè)和理性的階段。在這一“從粗到細(xì)”的發(fā)展進(jìn)程中，進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)監(jiān)管保障，構(gòu)建重視市場約束、程序機(jī)制完善的公募REITs生態(tài)，正成為行業(yè)的普遍共識與內(nèi)在要求。

　　2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入提質(zhì)擴(kuò)面、系統(tǒng)化發(fā)展的新階段。

　　《通知》特別強(qiáng)調(diào)，要優(yōu)化公募REITs審核注冊流程，健全全鏈條監(jiān)管機(jī)制，包括健全規(guī)范透明、權(quán)責(zé)清晰的REITs審核注冊流程，統(tǒng)一審核理念與標(biāo)準(zhǔn)，完善工作機(jī)制，優(yōu)化環(huán)節(jié)銜接，更好發(fā)揮集體決策把關(guān)機(jī)制作用，切實(shí)提升審核注冊效率等。

　　《通知》同時(shí)明確，證券交易所要通過審核問詢、現(xiàn)場督導(dǎo)、現(xiàn)場檢查等方式嚴(yán)把REITs發(fā)行上市準(zhǔn)入關(guān)，做好上市交易、信息披露、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等自律監(jiān)管工作，切實(shí)維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

　　同日，上交所與深交所發(fā)布一系列業(yè)務(wù)規(guī)則，構(gòu)建了覆蓋公募REITs全周期的合規(guī)要求。其中，《審核程序》的推出，便進(jìn)一步完善了申報(bào)到上市的制度鏈條。交易所明確，新版審核指引旨在“公開審核監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)與流程，持續(xù)提升審核流程透明度和審核工作質(zhì)效”，通過界定終止情形“避免項(xiàng)目長期懸而未決占用監(jiān)管資源”。

　　事實(shí)上，建信金風(fēng)新能源REIT的“戰(zhàn)略撤退”已不是孤例。在金風(fēng)科技發(fā)布公告同日，電子城同樣公告，為切實(shí)維護(hù)投資人利益，進(jìn)一步提高項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定性，公司擬申請撤回創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT在上交所的申報(bào)，后續(xù)將“擇機(jī)繼續(xù)推進(jìn)申報(bào)工作”。

　　而放眼滬深交易所的項(xiàng)目動態(tài)，目前市場中還存在多只公募REITs同樣處于交易所審核階段且長期未有進(jìn)展。

　　例如截至發(fā)稿，中航天虹消費(fèi)REIT的最后申報(bào)更新日為2025年9月3日，其在收到問詢函后迄今未做出回復(fù)，已遠(yuǎn)超30日的規(guī)定時(shí)限。華夏萬緯物流REIT與建信建融家園REIT的最后申報(bào)動態(tài)，同樣停留在2024年4月15日交易所的受理意見反饋。

　　而目前已被“擱置”最久的，還數(shù)富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募項(xiàng)目——其自2022年9月29日后，便停滯于交易所出具反饋意見后的環(huán)節(jié)，至今已逾三年。

　　在新的監(jiān)管規(guī)則下，以上幾個(gè)項(xiàng)目也或?qū)⒃谖磥磉M(jìn)入出清程序。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，更完善的申報(bào)程序機(jī)制，有助于推動市場定價(jià)錨進(jìn)一步回歸項(xiàng)目底層資產(chǎn)的經(jīng)營和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，也為發(fā)行人及中介機(jī)構(gòu)勤勉盡責(zé)和市場的長期穩(wěn)健運(yùn)行提供了制度化保障。在未來，項(xiàng)目申報(bào)程序的終止或暫停將成為規(guī)則框架下的常態(tài)化現(xiàn)象，讓公募REITs市場呈現(xiàn)出“踴躍申報(bào)”與“嚴(yán)把準(zhǔn)入”并存的新生態(tài)。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

(原標(biāo)題：首現(xiàn)兩項(xiàng)目發(fā)行“戰(zhàn)略撤退”，公募REITs進(jìn)入“嚴(yán)準(zhǔn)入”時(shí)代)

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