國資補位落定 金地闖過債務(wù)關(guān)后 銷售腰斬下轉(zhuǎn)型出路何在？

　　季彤離任后，金地懸空的國資代表席位畫上句點。

　　1月7日，金地集團（600383.SH）公告披露，經(jīng)股東單位推薦與董事會提名委員會審查，福田投資控股有限公司（下稱：福田投控）董事長楊宇球?qū)⒀a選進入金地第十屆董事會，填補季彤因工作變動離任后懸空的國資代表席位。

　　從治理邏輯來看，補位本在外界預(yù)期之內(nèi)。作為金地第二大股東，福田投控向來以核心管理層派駐保障股東話語權(quán)，楊宇球兼具國資體系深耕背景與企業(yè)管理經(jīng)驗，成為派駐代表完全契合市場化治理慣例。

　　而意料之外的是補位調(diào)整形成的時間差差異。接近公司治理層面的知情人士向本報記者透露，與萬科較快完成管理層迭代的核心分野在于股東層級與程序順位的不同。

　　據(jù)他分析，萬科此前的股東代表調(diào)整，源于第一大股東更迭，相關(guān)前置程序已在股東層面完成閉環(huán)，為標(biāo)的公司人事銜接掃清障礙；而金地此次補位的主導(dǎo)方為第二大股東，且股東方內(nèi)部管理層調(diào)整先行落地，標(biāo)的公司需待股東方核心人選正式就位后，方可啟動內(nèi)部提名、審查與補選全流程，程序順位差異客觀上導(dǎo)致了人事銜接的時間差。

　　全域換防收官

　　當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整進入深水區(qū)，人事變動從來都是企業(yè)戰(zhàn)略重構(gòu)的先聲。

　　今年1月1日，金地集團一紙公告劃破年末的行業(yè)沉寂。金地副董事長季彤辭去董事會全部職務(wù)，包括董事、戰(zhàn)略委員會及審計委員會委員等核心崗位。

　　自公告發(fā)布后，部分關(guān)于福田投控“放手”金地的猜測隨之浮現(xiàn)。

　　不過市場的擔(dān)憂仍有緩沖空間，截至2025年9月末，福田投控在金地的持股比例仍穩(wěn)定在3.52億股，未出現(xiàn)任何減持動作。由此能看出季彤的離任或更多指向治理層面的人員優(yōu)化，而非股權(quán)層面的根本性變動。

　　另有接近金地人士向本報記者透露，季彤的離場或可看作貫穿2025年金地人事調(diào)整大潮的收官注腳。這場覆蓋從創(chuàng)始人到區(qū)域高管的全面換防，早在去年初就已悄然拉開序幕。

　　去年3月，金地集團助理總裁、金地威新產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理張晉元正式離任，這位深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的核心干將轉(zhuǎn)投沃爾瑪中國。彼時，房地產(chǎn)行業(yè)住宅銷售持續(xù)承壓，不少房企開始收縮非核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，張晉元的離開，恰是這一行業(yè)趨勢在金地身上的具體投射。

　　隨后，一場更為徹底的組織架構(gòu)重構(gòu)與人事?lián)Q防在去年中全面鋪開。

　　去年7月，金地正式啟動“總部－大區(qū)－地區(qū)公司”的2.5級管理模式改革，果斷撤銷沿用多年的5大區(qū)域公司，重組為4大區(qū)與10個地區(qū)公司的扁平化框架。

　　與架構(gòu)調(diào)整同步落地的，是密集的核心崗位輪換。原華南區(qū)域董事長杜宏調(diào)任華東大區(qū)總經(jīng)理，聚焦長三角這一核心利潤市場的深耕；北京公司總經(jīng)理遇繡峰轉(zhuǎn)任華中地區(qū)公司總經(jīng)理，補位中西部市場的發(fā)展短板。

　　上海公司總經(jīng)理季斌調(diào)任南京地區(qū)公司總經(jīng)理，強化重點城市的精細化運營能力。而在總部層面，高級副總裁陳長春卸任北方大區(qū)董事長，回歸集團統(tǒng)籌投資管理與開發(fā)業(yè)務(wù)，強化總部對核心資源的把控。郝一斌則接棒北方大區(qū)董事長，同時分管信息科技與基金業(yè)務(wù)，形成“總部強管控+一線重執(zhí)行”的權(quán)責(zé)重構(gòu)格局。

　　從橫向?qū)Ρ葋砜矗?025年下半年以來，華潤置地、招商蛇口、萬科等頭部房企均密集披露核心崗位調(diào)整，央、國企成為變動主力陣營，背后是行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)型對管理能力提出的全新要求。

　　人事是戰(zhàn)略的先行棋，卻從來不是決勝手。

　　2025年的金地用一場貫穿全年的人事調(diào)整，完成了從治理結(jié)構(gòu)到管理體系的初步重塑，但這僅僅是轉(zhuǎn)型的開始。

　　債務(wù)闖關(guān)成功，盈利困局未解

　　國資股東補位的當(dāng)下，金地經(jīng)營層的煥新之旅已走過21個月21天。

　　從直面?zhèn)鶆?wù)高峰期的生死考驗，到逐步推進戰(zhàn)略收縮與架構(gòu)重構(gòu)，新管理層的一系列操盤動作，勾勒出這家頭部房企在行業(yè)深調(diào)期的“渡劫”路徑。

　　去年三季度財報顯示，金地錄得收入239.94億元，同比下滑41.48%、歸母凈利潤虧損44.86億元的成績單。在這些數(shù)據(jù)的背后，金地究竟走出了多少困境，又仍被困在哪些局中？

　　高層煥新之初，金地最緊迫的命題是“活下去”。彼時，其正面臨公開市場債務(wù)集中兌付的壓力，現(xiàn)金流安全成為首要目標(biāo)。從該維度看，經(jīng)營調(diào)整已取得階段性成果。

　　截至2025年三季度末，金地尚未兌付的境內(nèi)公開債面值僅余5.01億元，相較于2024年200億元的公開債務(wù)大幅縮減，成功闖過了最兇險的償債高峰。

　　債務(wù)壓力緩解后，金地開始嘗試“謀發(fā)展”，重啟拿地成為最明確的信號。

　　2025年以來，金地先后在杭州、上海、武漢等核心城市斬獲宅地。但本報記者梳理拿地細節(jié)發(fā)現(xiàn)，1月杭州臨平宅地，金地僅占40%權(quán)益；2月上海松江宅地，更是以聯(lián)合體形式僅獲取9%權(quán)益。而武漢新增的宅地，本質(zhì)是通過保障房收儲置換盤活所得；湛江的住宅用地，則是將早年閑置的商業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃后重新競得的存量資產(chǎn)。

　　由此可見，去年金地的補倉背后更像一場“低成本的存量騰挪”，獨立拿地能力相對缺位。更關(guān)鍵的是，為加速現(xiàn)金回流而采取的價格調(diào)整策略，疊加行業(yè)整體毛利率走低，進一步侵蝕了盈利空間，最終形成營收與利潤雙降的局面。

　　此外，從經(jīng)營轉(zhuǎn)化邏輯來看，2025年新增的土地儲備尚未形成實質(zhì)性經(jīng)營增量，反而讓存量項目的去化壓力愈發(fā)凸顯。

　　最新銷售數(shù)據(jù)顯示，金地2025全年核心銷售指標(biāo)已然腰斬：累計簽約金額300.2億元，同比降幅達56.18%；累計簽約面積226.8萬平方米，同比下滑51.90%。

　　從行業(yè)坐標(biāo)系來看，腰斬表現(xiàn)既契合百強房企銷售額漸進式收縮的整體趨勢，也凸顯出民營房企在市場分化加劇背景下的競爭弱勢。

　　21個月的時間，足夠一家房企完成戰(zhàn)略方向的校準(zhǔn)，卻難以在行業(yè)深調(diào)整期實現(xiàn)經(jīng)營質(zhì)的飛躍。

　　新管理層治下的金地，成功實現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險的階段性緩釋，也初步搭建起適配行業(yè)新階段的管理與戰(zhàn)略框架，但三季度業(yè)績數(shù)據(jù)揭示的盈利困局與銷售壓力，仍在考驗著管理層的破局能力。

　　行業(yè)向好的積極因素正在積累，但市場全面修復(fù)仍需時間。

　　金地轉(zhuǎn)型答卷，顯然還未到落筆定局之時，剩下的問號，唯有交給時間與市場來作答。

（文章來源：華夏時報網(wǎng)）

(原標(biāo)題：國資補位落定，金地闖過債務(wù)關(guān)后，銷售腰斬下轉(zhuǎn)型出路何在？)

(責(zé)任編輯：6)