商業(yè)不動產(chǎn)REITs破題 后續(xù)改革將縱深推進

　　我國商業(yè)不動產(chǎn)REITs開閘。證監(jiān)會近日發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《商業(yè)不動產(chǎn)REITs公告》），明確了商業(yè)不動產(chǎn)REITs的產(chǎn)品定義、基金注冊及運營管理要求，正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，標志著我國REITs市場邁向全新發(fā)展階段，將為萬億級存量資產(chǎn)注入流動性活力。

　　記者了解到，證監(jiān)會、滬深交易所等單位正在加快做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs系列準備工作，盡快印發(fā)系列制度規(guī)則，傳導監(jiān)管理念和監(jiān)管要求，預計很快商業(yè)不動產(chǎn)REITs就可以向證監(jiān)會和滬深交易所申報材料。

　　現(xiàn)階段推出正當其時

　　商業(yè)不動產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動產(chǎn)，如寫字樓、商業(yè)綜合體等獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并分配收益的封閉式公募基金。從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，通過REITs實現(xiàn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)證券化以解決存量資產(chǎn)盤活問題，是一條得到廣泛應用的成熟路徑。REITs作為標準化證券產(chǎn)品，已發(fā)展成為繼股票、債券之外的第三大基礎證券品種。

　　“當前在我國推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，既契合當前宏觀經(jīng)濟形勢與市場各方需求，適配居民財富管理需要，又符合REITs發(fā)展規(guī)律，與國際慣例接軌，實屬水到渠成。”業(yè)內(nèi)人士表示，盤活存量商業(yè)不動產(chǎn)，有助于拉動消費和投資，帶動增量，穩(wěn)行業(yè)穩(wěn)市場穩(wěn)預期，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　全國商業(yè)不動產(chǎn)存量規(guī)模龐大，許多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可通過REITs盤活。業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過資產(chǎn)證券化將存量商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易金融產(chǎn)品，顯著提升資產(chǎn)流動性和資本配置效率。既通過市場激勵約束機制，促進商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)優(yōu)化、場景升級，提高運營服務水平，助力刺激消費；又能促進企業(yè)構(gòu)建“開發(fā)—培育—REITs退出—再投資”高效閉環(huán)，快速回籠資金投資于新項目或者收購存量項目，從而拉動投資。

　　一般而言，發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs的回收資金主要用于償還有息負債、在主營業(yè)務范圍內(nèi)再投資，可以改善房企資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，增強信用創(chuàng)造能力，緩解債務風險；同時推動房地產(chǎn)企業(yè)從“拿地—開發(fā)—銷售”的短期盈利邏輯，向資產(chǎn)管理和增值服務的長期經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)經(jīng)營向輕資產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)型。同時，建立在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)聚集、嚴格信息披露和投資者多元化基礎上的商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場，通過高流動性和高透明度為商業(yè)不動產(chǎn)提供了相對公允的市場化定價“錨”，有利于緩解因流動性不足、信息不對稱造成的商業(yè)不動產(chǎn)價格走低局面，有利于穩(wěn)定社會和市場預期。

　　公募REITs強制高比例現(xiàn)金分紅、分紅波動性小等優(yōu)勢，為市場中的高股息資產(chǎn)提供了有效補充，在資產(chǎn)配置中發(fā)揮著積極作用。多數(shù)公募REITs每年度進行多次分紅。從去年全年分紅情況來看，以紅利發(fā)放日為口徑，華夏和達高科REIT和華夏合肥高新REIT于2024年共分紅了5次，中金山東高速REIT、嘉實京東倉儲物流REIT等6只REITs均分紅了4次，13只REITs分紅了3次。

　　一家上海的FOF基金經(jīng)理表示，將公募REITs添加到投資組合中能夠在一定程度上降低組合的波動性。推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，公募REITs數(shù)量和底層資產(chǎn)類型不斷豐富，將為投資者提供更加豐富和有吸引力的REITs產(chǎn)品供給，公募REITs有望受到越來越多資金的關(guān)注。

　　采取兩類REITs并行的策略

　　本次發(fā)布的《商業(yè)不動產(chǎn)REITs公告》是基于商業(yè)不動產(chǎn)與基礎設施在資產(chǎn)屬性、管理體制、運營管理和風險收益特征等方面存在的主要差異，為契合資產(chǎn)特質(zhì)、提升制度適配性所建立的REITs分類管理制度安排。

　　在制度安排方面，構(gòu)建了以《證券法》《證券投資基金法》為基石，以證監(jiān)會行政監(jiān)管規(guī)則為主要依據(jù)，以證券交易所、證券登記結(jié)算機構(gòu)、證券基金行業(yè)協(xié)會等自律規(guī)則為有益補充的監(jiān)管規(guī)則體系；在發(fā)行審核方面，制定公開透明、標準清晰、預期穩(wěn)定的發(fā)行上市條件和審核要求，審核重點聚焦影響資產(chǎn)長期穩(wěn)定運營及投資價值判斷的核心要素，持續(xù)推進資產(chǎn)估值定價機制的動態(tài)優(yōu)化，有效發(fā)揮資本市場價格發(fā)現(xiàn)功能；在上市交易方面，依托資本市場完善的交易機制，投資者既可獲得資本利得，又可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金分紅，有效吸引各類中長期資金積極參與；在信息披露方面，重點規(guī)范底層資產(chǎn)運營情況的信息披露要求，包括基本情況、實際經(jīng)營表現(xiàn)、核心財務指標及重大變化情況等關(guān)鍵信息。

　　南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝表示，此次制度設計的亮點在于“明確邊界+壓實責任”，厘清各方權(quán)利義務，減少對微觀市場主體的非必要干預。在底層資產(chǎn)篩選、現(xiàn)金流要求等方面延續(xù)成熟框架，實現(xiàn)創(chuàng)新與穩(wěn)健的平衡，暢通“產(chǎn)業(yè)—資產(chǎn)—金融”的良性循環(huán)。另外，規(guī)則強化管理人主動運營責任與專業(yè)機構(gòu)把關(guān)義務，為試點平穩(wěn)運行打下制度根基。

　　特別值得注意的是，下一階段，監(jiān)管部門將采取商業(yè)不動產(chǎn)REITs與基礎設施REITs并行推進的發(fā)展策略。一方面，繼續(xù)發(fā)揮基礎設施REITs在盤活公共基礎設施存量的關(guān)鍵作用；另一方面，通過商業(yè)不動產(chǎn)REITs精準對接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等行業(yè)的商業(yè)不動產(chǎn)盤活需求，動態(tài)優(yōu)化調(diào)整對涉房企業(yè)發(fā)行REITs的監(jiān)管要求，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供有效的金融支持。

　　截至目前，基礎設施領(lǐng)域REITs已成功上市REITs產(chǎn)品77只，累計實現(xiàn)融資規(guī)模2070億元?！氨M管兩類REITs在部分底層資產(chǎn)上存在交集，但通過并行發(fā)展，能夠更好地滿足市場多元化需求?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，兩大領(lǐng)域REITs服務重心各有側(cè)重，有助于充分發(fā)揮制度優(yōu)勢，為市場主體提供更為豐富和靈活的選擇，更好發(fā)揮多層次資本市場功能，協(xié)同服務實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

　　后續(xù)改革將依次推出

　　資本市場改革一脈相承，一以貫之。推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs是落實黨中央、國務院決策部署的重要舉措。資本市場新“國九條”要求“進一步全面深化改革開放，更好服務高質(zhì)量發(fā)展。完善多層次資本市場體系。推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展”?！丁笆逦濉币?guī)劃綱要建議》也明確提出“做優(yōu)增量、盤活存量”“穩(wěn)步發(fā)展資產(chǎn)證券化”，REITs作為盤活存量資產(chǎn)的重要工具，應當發(fā)揮更多作用。近期，商務部、住建部等五部門聯(lián)合印發(fā)《城市商業(yè)提質(zhì)行動方案》，提出“支持符合條件的商業(yè)地產(chǎn)項目通過發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），為城市商業(yè)提質(zhì)提供長效融資支持”，體現(xiàn)了政策一致性和協(xié)同性。

　　展望后續(xù)，據(jù)了解，證監(jiān)會、滬深交易所等部門正在抓緊做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs系列準備工作，盡快印發(fā)系列制度規(guī)則，傳導監(jiān)管理念和監(jiān)管要求，各單位也在同步開展技術(shù)系統(tǒng)調(diào)整，將會很快上線運行，預計很快商業(yè)不動產(chǎn)REITs就可以向證監(jiān)會和滬深交易所申報材料。

　　另外，監(jiān)管部門還將從建設REITs市場的高度，健全制度規(guī)則和配套政策體系，持續(xù)增強政策包容性和適應性，提升市場效率，促進形成投融資良性循環(huán)的市場生態(tài)。持續(xù)優(yōu)化REITs首發(fā)和擴募制度機制，持續(xù)推動REITs發(fā)行范圍擴容提質(zhì)，支持REITs并購重組，做大做強“資產(chǎn)上市”平臺，提高市場主體參與積極性和發(fā)行活力，更好發(fā)揮REITs功能。并大力推動中長期資金入市，維護市場穩(wěn)定運行，建立良好市場生態(tài)。

（文章來源：證券時報網(wǎng)）

(原標題：商業(yè)不動產(chǎn)REITs破題 后續(xù)改革將縱深推進)

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