消費基礎設施REITs業(yè)績攀升 借鑒海外經(jīng)驗破局地產(chǎn)轉型 “中國藍海”潛力待釋放

　　2025年以來，國內(nèi)經(jīng)濟回暖帶動居民消費信心增強、消費支出擴容，全國零售市場在政策扶持與內(nèi)生修復雙輪驅動下穩(wěn)步復蘇，直接推動消費基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）底層資產(chǎn)業(yè)績顯著提升，使其成為年內(nèi)資本市場表現(xiàn)最亮眼的板塊之一。

　　11月12日，由觀點機構主辦的“2025觀點商業(yè)年會”在上海開幕。會上，根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的報告，2025年內(nèi)消費REITs表現(xiàn)亮眼，目前已上市12只消費基礎設施REITs，總市值達418.65億元；主要受益于消費復蘇、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺性以及專業(yè)運營帶來的資產(chǎn)增值，前五名消費基礎設施REITs的漲幅均超37%。

　　F.O.G.富尚資產(chǎn)集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐表示，REITs市場是“絕對的藍海市場”，且有望成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的轉型方向，但“當前這一轉型路徑尚不夠清晰”。他建議相關企業(yè)放寬視野，參考日本、新加坡等海外成熟REITs市場的經(jīng)驗，“通過創(chuàng)新思維找準自身定位，激活企業(yè)創(chuàng)新型金融模式”。

　　消費基礎設施REITs資產(chǎn)擴容提速

　　2025年，消費REITs賽道持續(xù)升溫。年內(nèi)，易方達華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、中金唯品會奧特萊斯REIT、華夏凱德商業(yè)REIT、華夏中海商業(yè)REIT五只消費基礎設施REITs先后完成上市，截至目前已有12只上市的消費基礎設施REITs。從發(fā)展趨勢來看，資產(chǎn)多元化特征也愈發(fā)明顯：底層資產(chǎn)類型從傳統(tǒng)的核心商圈購物中心擴展到奧特萊斯，REIT發(fā)行方則從內(nèi)資擴展到外資，資產(chǎn)覆蓋范圍與結構日趨完善。

　　財務運營數(shù)據(jù)顯示，2025年消費REITs核心指標持續(xù)維持高位并穩(wěn)步提升，出租率、收繳率及利潤率呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”態(tài)勢。對比數(shù)據(jù)顯示，2024年該類REITs平均出租率97.68%、收繳率99.45%、EBITDA利潤率62.59%；2025三季度，該類REITs平均出租率97.20%、收繳率99.65%、利潤率66.61%，運營韌性持續(xù)增強。

　　高出租率主要依賴于優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)項目的支撐。例如：三季報顯示，華夏華潤商業(yè)REITs的底層資產(chǎn)青島萬象城收繳率達100%，出租率維持在98.73%的高位，租金單價水平提升至430.07元/平米/月，環(huán)比增長2.8%。

　　業(yè)績向好也直接反映在二級市場表現(xiàn)上。2025年，消費類REITs年內(nèi)平均漲幅遠超其他類型REITs，新上市產(chǎn)品漲幅尤為突出。據(jù)觀點指數(shù)報告，12只已上市消費REITs當中，易方達華威市場REIT年內(nèi)漲幅最高，達71.36%；其次，嘉實物美消費REIT年內(nèi)漲幅達到41.06%、華夏大悅城商業(yè)REIT年內(nèi)漲幅為35.18%。此外，中金印力消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT年內(nèi)漲幅均超過30%。

　　凈利潤方面，華夏首創(chuàng)奧萊REIT、易方達華威市場REIT分別實現(xiàn)3814.68萬元和2019.5萬元，領先同類產(chǎn)品；年化現(xiàn)金流分派率方面，8支消費基礎設施REITs的平均分派率為4.42%，其中易方達華威市場REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業(yè)REIT均達到4.0%或以上。

　　從細分資產(chǎn)類型看，以購物中心為核心資產(chǎn)的消費REITs盈利能力較強。例如，截至2025年三季度末，華夏華潤商業(yè)REITs與中金印力消費REIT分別實現(xiàn)營收5.64億元和2.54億元，穩(wěn)居同類產(chǎn)品前列；奧特萊斯則憑借“名品+折扣+體驗”的獨特模式構建競爭壁壘，例如，截至今年三季度末，華夏首創(chuàng)奧萊REIT實現(xiàn)營收1.81億元，凈利潤4837.27萬元。

　　“在政策支持和市場整體向好的背景下，未來同類型資產(chǎn)之間的表現(xiàn)差距將主要取決于運營能力?！庇^點指數(shù)分析指出，為實現(xiàn)長期高質(zhì)量發(fā)展，多數(shù)消費REITs已著手優(yōu)化品牌組合、改造底層資產(chǎn)，以提升客流與銷售額，此外具備強運營能力的管理人旗下的REITs有望獲得更高的估值溢價。例如，2025上半年，成都大悅城就引入29家不同層級的知名首店，覆蓋零售、餐飲、體驗等多元業(yè)態(tài)，有效提升資產(chǎn)吸引力。

　　值得關注的是，目前“擴募”已成為消費基礎設施REITs規(guī)模增長的新引擎。政策層面，國家發(fā)展改革委在今年9月份發(fā)布了《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（下稱“782號文”），將基礎設施REITs擴募門檻從“上市滿12個月”縮短至“上市滿6個月”，并允許跨行業(yè)資產(chǎn)混裝，為擴募提供政策支撐。

　　2025年9月30日，華夏基金管理有限公司發(fā)布公告，擬為華夏華潤商業(yè)REIT提交“產(chǎn)品變更暨擴募份額上市申請”，計劃通過擴募新購入蘇州昆山萬象匯項目。得益于政策放寬，該REIT有望于年內(nèi)完成擴募，為行業(yè)提供可復制的擴募實踐經(jīng)驗。

　　REITs破解“投融管退”難題

　　11月12日，在2025觀點商業(yè)年會上，多位行業(yè)資深人士圍繞REITs在中國的發(fā)展路徑展開深入探討，貢獻了諸多真知灼見。

　　印力集團執(zhí)行總裁兼上海城市商業(yè)公司董事長姚海波表示，不動產(chǎn)的本質(zhì)是為城市創(chuàng)造有溫度的空間，為消費者提供有價值的體驗，也為投資者帶來可預期的回報：“REITs不是一個終點，而是一個行業(yè)走向成熟的起點，必須要求我們用更專業(yè)的能力、更開放的思維、更長期的視角去經(jīng)營每一個資產(chǎn)?！币２◤娬{(diào)。

　　F.O.G.富尚資產(chǎn)集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉鷗直言，REITs市場是絕對的藍海市場，但當前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨困局，“REITs市場尚處在萌芽階段?！?/p>

　　目前國內(nèi)發(fā)了76單公募REITs，超過了新加坡加香港2個市場REITs的總數(shù)量，但中國REITs資本市場規(guī)模才2000多億人民幣，全球的REITs市場則是2萬億美元，“對比之下，中國REITs市場體量仍較小，未來有望進入高速發(fā)展階段，是不容忽視的新興市場?！?/p>

　　陳曉歐坦言，REITs或為未來房地產(chǎn)市場的重要出路，但目前這一方向尚不夠清晰。他建議相關企業(yè)放寬視野，不必局限于國內(nèi)市場，可多關注日本、新加坡等海外活躍REITs市場，“通過創(chuàng)新思考找準自身定位，激活企業(yè)創(chuàng)新型金融模式”。

　　從機制層面分析，中金基金副總經(jīng)理、董事總經(jīng)理李耀光分析指出，REITs可借助二級證券市場的流動性，為投資人提供靈活退出渠道。投資人想退出時，可通過證券買賣實現(xiàn)，無需依賴資產(chǎn)盤活方；資產(chǎn)運營機構也無需擔心業(yè)主變更，能專注做好資產(chǎn)管理。

　　“這種模式既解決了中國不動產(chǎn)投資端缺乏長期資金的問題，也為原資產(chǎn)投資方提供了退出路徑?！崩钜饨忉屨f，對發(fā)行企業(yè)而言，REITs募集資金無需償還，相當于為項目引入新股東；有了REITs這一退出手段，企業(yè)“投融管”模式也可能發(fā)生變革。

　　李耀光進一步表示，REITs可能會帶來“以退定投”“以退定管”。企業(yè)可按照REITs標準投資建設或收購資產(chǎn)，將管理提升與資產(chǎn)盤活的循環(huán)思路融入價值鏈與生態(tài)鏈，“實現(xiàn)新階段新時代的房地產(chǎn)新模式發(fā)展，本質(zhì)上就是實現(xiàn)‘投融管退’良性閉環(huán)，而不是債務驅動模式”。

（文章來源：華夏時報網(wǎng)）

(原標題：消費基礎設施REITs業(yè)績攀升，借鑒海外經(jīng)驗破局地產(chǎn)轉型，“中國藍?！睗摿Υ尫?

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