【財經(jīng)分析】第二單保租房REITs擴募漸進 需求韌性支撐行業(yè)表現(xiàn)向好

　　新華財經(jīng)上海11月5日電（記者楊溢仁）近期，華夏基金華潤有巢REIT擴募獲批的消息引發(fā)業(yè)界熱議。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，要推動租賃住房產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，金融賦能不可或缺。展望后續(xù)，保租房REITs市場在政策托底、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化和機構(gòu)配置需求的推動下，有望持續(xù)擴容并鞏固其抗周期屬性。

　　保租房REITs運營穩(wěn)健

　　可以看到，華夏基金華潤有巢REIT的第一次擴募已取得中國證券監(jiān)督管理委員會的批復(fù)以及上海證券交易所的無異議函。

　　作為第二單擴募獲批的保租房REITs，其底層資產(chǎn)運營情況如何？項目有何亮點？

　　據(jù)記者了解，華夏基金華潤有巢REIT本次擬購入的底層資產(chǎn)是位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項目。

　　“本項目位于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)內(nèi)，毗鄰大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、松江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這里創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)活力迸發(fā)，新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大量產(chǎn)業(yè)工人和一線勞動者集聚，人才安居的需求旺盛?！比A潤有巢上海運營負責(zé)人李佳晟說。

　　值得一提的是，盡管經(jīng)歷了前期的大幅上漲，近期國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場有所盤整，但保租房板塊的總體表現(xiàn)依舊向好，韌性不減。

　　記者觀察到，2025年三季度保租房REITs板塊業(yè)績平穩(wěn)，各項目出租率維持高位，多個項目處于擴募進程中。三季度的年化分派率介于2.7%至4.0%，板塊流動性較好，多個項目的流通份額超60%。

　　再就華夏基金華潤有巢REIT來看，2025年上半年，該基金實現(xiàn)收入3928.83萬元，凈利潤同比增長38.67%至578.38萬元，基金EBITDA錄得2578.68萬元，同比增長4.84%；2025年第三季度，華夏基金華潤有巢REIT實現(xiàn)收入1908.98萬元，凈利潤288.56萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1300.52萬元，整體運營情況良好，展現(xiàn)出了較強的抗周期屬性。

　　發(fā)展空間依舊廣闊

　　過去十年間，中國人口加速向大城市聚集，人口流動性不斷增強。

　　有公開數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度全國跨區(qū)域人員流動量達506億人次，同比增長31%，規(guī)模十分龐大。這也從側(cè)面說明，租賃住房市場的需求有望長期保持旺盛。

　　不僅如此，我國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國租房人口規(guī)模達2.2億人，租房家庭比例已達25.57%（包含租賃廉租住房／公租房和租賃其他住房），其中83.6%的租房者為90后人群。

　　不可否認，為了加快租賃住房供應(yīng)，必須同步解決房企“重資產(chǎn)”投入后，資金循環(huán)滾動使用效率較低的問題。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的‘重資產(chǎn)’模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變，通過打造‘投融管退’的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由‘重’向‘輕’的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?！币晃蝗坦淌詹块T負責(zé)人告訴記者，“公募REITs的推出，將為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展走通一條可持續(xù)循環(huán)的路徑。 ”

　　根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心測算，截至2025年9月，全市場已上市的REITs產(chǎn)品有74只，其中保租房REITs為8只，約占11%。不過，對標海外千億美元的租賃住房REITs市值規(guī)模，我國保租房REITs無疑仍擁有巨大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展空間。

　　“REITs打通了租賃住房資本市場的權(quán)益融資通道，能夠吸引低成本、長期限的耐心資本進入租賃住房領(lǐng)域，大大加快租賃住房的建設(shè)進程，推動租賃項目供給和租賃市場健康發(fā)展?！倍辔辉紮?quán)益人指出，“尤其聚焦長三角區(qū)域，隨著經(jīng)濟發(fā)展以及人口的持續(xù)流入，預(yù)計上海的租賃住房需求還將持續(xù)增長，以R4地塊為代表的大型租賃社區(qū)項目將保持強大的市場競爭力。供需兩側(cè)的協(xié)同發(fā)力，必將為上海市完善租賃住房供應(yīng)體系提供有力保障?！?/p>

　　華潤置地的相關(guān)負責(zé)人此前亦向記者表示，“未來，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴募資產(chǎn)，不斷提高優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獲取能力，賦予華潤有巢REIT不斷成長的生命力?！?/p>

　　短期仍是配置優(yōu)選

　　展望后續(xù)，包括中金公司在內(nèi)的大部分機構(gòu)判斷，短期國內(nèi)的租賃住房市場將維持“需求韌性較強”的特征。畢竟，參考海外經(jīng)驗，在城鎮(zhèn)化率增速放緩階段，核心城市（城市群）仍具備較強的人口吸引力，也就是說，未來我國核心城市（城市群）人口仍具備增長動能。此外，青年人晚婚晚育及較高的購房壓力將促使租賃周期延長，進一步催生租賃住房需求。

　　當(dāng)然，隨著供給端的持續(xù)發(fā)力——2025年作為“十四五”收官之年，預(yù)計保租房供給仍具規(guī)模，短期租賃住房市場的結(jié)構(gòu)性供給壓力也不容小覷。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，我國租賃住房市場具備較大的存量規(guī)模，預(yù)計截至2025年末，公租房、保租房的存量將分別超過2000萬套、800萬套，為后續(xù)保租房REITs市場的發(fā)展提供支撐。目前，根據(jù)采招網(wǎng)等公開資料統(tǒng)計，租賃住房REITs的潛在項目數(shù)量已達26個。

　　“綜上，回到保租房REITs的布局層面，從資產(chǎn)質(zhì)素（主要考量項目的區(qū)位、供需環(huán)境、物業(yè)管理能力等）、運營效率（主要考察項目的招商能力及租戶管理能力）和財務(wù)指標（重點關(guān)注現(xiàn)金流的穩(wěn)定性）三個維度著手，擇優(yōu)布局仍是關(guān)鍵。”一位保險機構(gòu)投資人向記者表示。

　　“在低利率、‘資產(chǎn)荒’延續(xù)的環(huán)境中，保租房REITs作為優(yōu)質(zhì)配置型資產(chǎn)料受到各機構(gòu)的持續(xù)青睞。”中金公司不動產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)分析師譚欽元說。

　　“我們認為，保租房是一項后期運營性開支較低、微觀運營風(fēng)險不大、后續(xù)資本開支少、享受政策性價差（即保租房租金和市場化租金之間價差）的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?span id="stock_1.600030">中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰指出，“鑒于現(xiàn)階段提振消費等利好政策大概率將取得成效——國民工資、租金和社會物價水平不會持續(xù)陷入螺旋下降的循環(huán)。因此，我們繼續(xù)看好保租房REITs的租金穩(wěn)定性，并建議投資者結(jié)合市場估值，聚焦核心城市展開配置?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）

(原標題：【財經(jīng)分析】第二單保租房REITs擴募漸進 需求韌性支撐行業(yè)表現(xiàn)向好)

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